市場快照

香港零售市道近期出現結構性變化。根據《南華早報》今日報導，內地品牌正從餐飲擴展至時裝及美容，全面推動本地零售復甦。這股「內地品牌攻港潮」不僅改變了街頭面貌，更直接刺激核心區商舖租金從低位反彈，為沉寂多時的商舖物業市場帶來一線生機。

與此同時，恒生指數今日報25,606點，微升0.86%，但過去一個月仍累跌2.1%，反映整體投資氣氛未算熾熱。在住宅樓市連跌三個月、中原指數失守120關的背景下，商舖市場會否成為散戶資金的新出路？

內地品牌攻港：從餐飲到時尚的全面進擊

過往內地品牌進駐香港，多以「平民茶飲」及「火鍋店」為主。然而，最新趨勢顯示，內地時裝及美容品牌正加速來港開設旗艦店，搶佔黃金地段舖位。

這股浪潮背後有幾個關鍵驅動因素：

  • 租金回調吸引進駐：自2019年社會運動及疫情雙重打擊後，香港核心區舖租已從高峰期暴跌約七成。對於內地品牌而言，現時租金水平極具吸引力，尤其是相對於上海、北京等一線城市的核心商圈。
  • 品牌國際化策略：香港作為國際窗口，是內地品牌走向世界的重要跳板。在港開設旗艦店，有助提升品牌形象及國際認可度。
  • 本地消費模式轉變：港人北上消費成風，但內地品牌「南下」攻港，反而將消費力帶回香港，形成有趣的雙向流動。

商舖租金數據：見底反彈的訊號？

雖然今日市場數據未有提供具體的商舖租金指數，但市場觀察人士指出，銅鑼灣、尖沙咀及旺角等核心區的街舖租金，已較2023年低位反彈約15%至20%。部分原本空置多時的「吉舖」，近期陸續獲內地品牌承租，空置率顯著回落。

以銅鑼灣羅素街為例，這個曾一度超越紐約第五大道成為全球最貴購物街的地段，現時租金雖仍遠低於高峰期，但已連續兩季錄得正增長。這對持有該區商舖的業主來說，無疑是久違的喜訊。

散戶投資者：如何把握商舖復甦機遇？

對於散戶而言，直接買入一間街舖動輒數千萬甚至過億，門檻極高。以下幾種方式，或許可以較低成本參與商舖市場的復甦：

1. 房地產信託基金（REITs）

投資於持有大量零售物業的REITs，是散戶參與商舖市場最直接的方式。例如領展房產基金（00823.HK）旗下擁有大量本地商場及停車場，其租金收入與本地零售市道息息相關。若零售持續復甦，領展的派息及股價均有上升空間。

注意：REITs價格受利率走勢影響。若美國聯儲局如市場預期般減息，將有利於REITs估值修復。

2. 商舖相關股票

直接投資於持有大量香港零售物業的發展商或收租股，例如九龍倉集團（00004.HK）、希慎興業（00014.HK）等。這些公司的資產負債表中，商舖物業佔比重大，零售市道好轉將直接反映在業績上。

3. 參與「舖位分契」或「商舖基金」

近年市場湧現不少「舖位分契」或「商舖投資基金」，讓散戶以較低資金參與商舖買賣。但必須強調，此類產品流動性極低，風險極高，投資前務必仔細查閱條款，並諮詢專業意見。

專家觀點：審慎樂觀，但非無風險

有分析師認為，內地品牌攻港確實為零售市場注入新動力，但散戶仍需留意以下風險：

  • 消費力能否持續：內地旅客的消費模式已從「購物天堂」轉向「深度體驗」，人均消費金額較疫情前有所下降。品牌進駐能否帶動整體零售額可持續增長，仍需觀察。
  • 租金成本壓力：雖然現時租金相對低位，但隨著品牌競爭加劇，核心區租金或會快速攀升，反過來壓縮商戶利潤，最終可能導致新一輪結業潮。
  • 地緣政治風險：中美關係及香港政治環境的變化，始終是影響國際品牌及投資者信心的不確定因素。

延伸閱讀

散戶派點評

內地品牌攻港，為香港零售物業市場帶來結構性轉變，但這並非「無風險的翻身故事」。住宅樓市正處於調整期，資金尋找新出路是合理推測，但商舖市場的復甦仍需時間驗證。

對於散戶而言，現階段不宜盲目追入「舖位概念股」或REITs，而應密切關注以下指標：核心區舖租是否連續兩季錄得正增長、零售銷貨值是否重拾升軌、以及內地品牌開店速度是否持續加快。

若這些數據持續改善，香港商舖市場或正處於一個長線投資的起點。

免責聲明：以上內容僅供參考，不構成任何投資建議。投資涉及風險，價格可升可跌，投資前請務必仔細考慮個人財務狀況及風險承受能力。