中原指數創近8年新低

香港樓市持續受壓。根據最新數據，反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）最新報118.46點，按周再跌0.8%，連跌3個月，累計跌幅達4.2%，創下2018年12月以來的近8年新低。

與2021年8月的歷史高位191.34點相比，CCL已累積下跌超過38%。市場普遍認為，高息環境持續、一手新盤低價搶客、以及內地經濟復甦步伐未如預期，是導致樓價持續尋底的主要原因。

太古城呎價失守1.5萬

作為樓市風向標的龍頭屋苑——太古城，最新成交呎價已跌穿1.5萬元水平。中原地產數據顯示，太古城一個實用面積約580平方呎的兩房單位，近日以約850萬元易手，折合實用呎價僅約14,655元，較去年同期的約1.8萬元高位，跌幅超過18%。

這並非個別案例。美聯物業的統計指出，全港十大藍籌屋苑中，有8個屋苑的呎價在5月份錄得按月下跌，其中沙田第一城及黃埔花園的跌幅最為顯著，分別按月下跌2.5%及2.1%。

買家入市時機浮現？

對於正在「上車」的準買家而言，樓價回落無疑是利好因素。以一個500萬元的物業為例，按目前市場上最優惠的H按計劃（H+1.3%，封頂利率4.125%）計算，承造六成按揭、還款期30年，每月供款約為14,560元。

相比起兩年前（2024年）同類物業造價約620萬元，當時每月供款約18,050元。換句話說，現時入市的每月供款壓力，較兩年前減少了約3,500元，即接近20%。

市場上開始出現「撈底」的聲音。有分析師認為，若美國聯儲局如市場預期在今年下半年開始減息，屆時香港銀行跟隨下調最優惠利率（P），將進一步降低供樓成本，有望帶動樓市成交回升。

業主與租客的兩難局面

然而，對於現有業主而言，樓價下跌意味著資產縮水。特別是近年以高成數按揭入市的業主，一旦樓價跌幅超過其按揭成數，便有機會跌入「負資產」行列。金管局數據顯示，截至今年第一季，本港負資產住宅按揭貸款宗數已攀升至約3.5萬宗，創近20年新高。

另一方面，租務市場則相對平穩。差餉物業估價署最新數據顯示，今年4月份私人住宅租金指數微升0.3%，連續兩個月錄得輕微漲幅。市場人士分析，部分準買家轉買為租，以及來港專才的住屋需求，為租務市場提供了支持。

以港島東一個月租約1.8萬元的兩房單位為例，按現時樓價約650萬元計算，租金回報率約為3.3厘，高於一年期定期存款的約3.8厘水平，但考慮到樓價下跌的風險，業主仍處於「賺息蝕價」的困局。

專家解構：樓市見底訊號未明

資深物業投資者林一鳴認為，雖然樓價已從高位回落不少，但真正的見底訊號尚未出現。「以往樓市見底，通常伴隨著成交量急劇萎縮後的反彈、以及發展商願意『蝕本價』賣樓。但目前所見，發展商雖然有減價，但尚未去到『跳樓價』的階段。」

他補充，需要觀察以下三大指標：第一，中原指數能否在115至118點之間企穩；第二，二手市場的每月成交量能否回升至3,000宗以上（目前約2,000宗）；第三，美國聯儲局何時啟動減息周期。

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散戶派觀點：靜待減息確認，分段吸納優質物業

綜合以上分析，我們認為目前樓市仍處於尋底階段，對於有自住需求的買家，不妨在議價空間較大的屋苑中，尋找「筍盤」入市。但對於投資者而言，則應保持審慎，等待聯儲局明確的減息訊號後，才考慮分段吸納優質物業。

建議關注以下三大指標：

  1. 美國減息時機：預計最快今年9月有機會減息，屆時香港銀行跟隨減P，將是樓市轉勢的關鍵。
  2. 新盤庫存量：目前發展商手頭有約2萬個已批預售但未推售的單位，庫存壓力巨大，短期內新盤仍會以低價搶客。
  3. 中原指數走勢：若CCL能連續兩周在115點以上企穩，並出現成交量回升，則可視為初步見底訊號。

總結：樓市寒冬未過，但春天或許不遠。散戶應保持現金流，耐心等待最確定的入市時機。