樓市快拍：今日市場氣氛

恒生指數今日收報24,742點，升2.03%，市場情緒在伊朗局勢緩和的消息下回暖。港股反彈為樓市注入正面氣氛，加上美國潛在的伊朗和平協議推動油價回落，通脹預期降溫，市場對利率見頂的憧憬再次升溫。

《彭博》報道指，香港發展商近期重奪定價權，新盤市場出現呎價止跌回升的跡象。這與撤辣後樓市「未見底」的普遍預期形成鮮明對比——究竟是真實需求回暖，還是曇花一現的技術性反彈？

發展商定價權回歸：數據說了什麼？

根據中原地產數據，5月份一手新盤成交量按月回升約15%，部分龍頭發展商的新盤呎價較年初低位反彈3-5%。以啟德新區為例，某大型新盤最新一批單位平均呎價約18,500元，較3月份低位回升約4%。

市場分析指出，發展商定價權回歸主要受三大因素驅動：

一、庫存壓力減輕。 去年「撤辣」後，發展商積極推盤去庫存，經過半年多的消耗，部分發展商的可售單位數量已回落至健康水平，毋須再以「震撼價」搶客。

二、買家信心改善。 美國利率見頂預期升溫，市場普遍預期聯儲局將於下半年開始減息，這直接降低了買家對未來供樓壓力的憂慮。以一個500萬元的按揭為例，若利率從4.125厘回落至3.625厘，每月供款可節省約1,400元。

三、地價成本支撐。 近期政府賣地成績理想，部分市區地皮呎價較去年低位回升，發展商在補地價成本壓力下，新盤定價自然難以大幅低於成本價。

買家策略：追定等？

買家角度：

如果你是首置客，目前市場確實出現了一些值得留意的信號。發展商定價權回歸意味著「撈底」窗口可能正在收窄。不過，我們建議買家保持審慎：

  • 計算負擔能力為先。 以一個實用面積400呎的單位為例，若呎價18,000元，樓價約720萬元。假設借六成按揭（432萬元），利率4.125厘，分30年還款，每月供款約20,900元。若利率回落至3.625厘，每月供款降至約19,700元——相差僅1,200元。買家不應將減息預期作為入市的主要理由。

  • 留意貨尾單位。 部分發展商仍持有去年推出的貨尾單位，這些單位可能仍有議價空間。買家可以嘗試直接向發展商查詢貨尾名單，有時能以較低的價格購入同屋苑的單位。

  • 比較二手市場。 二手樓價指數（中原城市領先指數）仍未見明顯反彈，部分地區的二手業主仍願意提供5-8%的議價空間。買家可以在新盤與二手市場之間進行比較，尋找最適合自己的選擇。

賣家角度：

如果你是現有業主，發展商重奪定價權對你來說是正面信號。不過，我們建議：

  • 不要急於反價。 市場需求回暖仍處於初期階段，過早反價可能嚇退潛在買家。
  • 參考新盤定價。 如果你的物業與附近新盤質素相近，可以參考新盤呎價作為定價基準，但需考慮樓齡、設施等差異。
  • 留意減息時間表。 若下半年美國確實啟動減息，樓市成交量和價格有望進一步回穩，屆時可能是更理想的放售時機。

租客角度：租金走勢前瞻

發展商定價權回歸對租客的影響相對間接。目前住宅租金指數仍處於高位，部分地區租金按年升幅達5-8%。如果樓市成交回暖，部分潛在買家由租轉買，理論上可紓緩租務市場的壓力。

不過，短期內租金大幅回落的機會不大。租客可以考慮：

  • 續租時爭取「生約」條款。 若業主提出加租，可嘗試協商較短的生約期（例如一年），以便在樓市變化時有更大靈活性。
  • 留意新入伙盤。 未來數月有多個新盤陸續入伙，部分投資者可能會將單位放租，為租客提供更多選擇。

專家觀點

資深物業分析師陳先生認為，發展商重奪定價權是市場正常化的表現：「去年撤辣後，發展商需要以低價測試市場水溫。經過半年的去庫存，加上利率前景改善，發展商自然會嘗試提升定價。不過，這不代表樓市已經見底反彈——真正的考驗在於下半年美國減息的幅度和速度。」

另一位市場觀察人士則提醒：「目前市場的樂觀情緒部分來自伊朗局勢緩和帶來的風險偏好回升，這種情緒可能隨時逆轉。買家應該以自身的長期居住需求為出發點，而非短期的市場波動。」

延伸閱讀

散戶派 verdict

香港發展商重奪定價權，確實為沉悶的樓市帶來一些新氣象。不過，我們認為這更多是市場從極度悲觀回歸中性的過程，而非新一輪升浪的開始。

對於買家，我們建議：

  • 不急於追價。 市場仍有大量選擇，保持耐心和議價能力。
  • 以居住需求為本。 樓市短期波動不應主導你的置業決策。
  • 預留安全邊際。 假設利率不會大幅回落，計算自己能否承受更高的供款壓力。

對於賣家，市場氣氛改善是好事，但不要過度樂觀——真正的需求復甦需要更多時間和數據確認。

樓市從來不是非黑即白，發展商定價權的回歸只是其中一塊拼圖。散戶投資者需要保持清醒，在市場情緒波動中找到屬於自己的節奏。