樓市快拍：撤辣效應退潮，買家繼續觀望
2026年6月11日，香港樓市在撤銷「辣招」逾半年後，仍未出現市場期待的大幅反彈。根據中原地產最新數據，中原城市領先指數（CCL）最新報128.45點，按週微跌0.3%，年初至今累計跌幅已達4.2%。市場成交方面，5月份整體物業註冊量僅錄得4,128宗，雖較撤辣前的低位有所回升，但與2024年同期相比仍下跌約12%。
恒生指數今日收報24,175.66點，跌0.95%，市場避險情緒濃厚，資金明顯從風險資產流向防守型工具。金價雖然昨日因美伊局勢升溫而波動，但今日現貨金報4,087.20美元，跌1.12%，仍處於歷史高位區間。在這種宏觀環境下，香港樓市正面對「高息、低成交、觀望濃」的三重考驗。
政策拆解：印花稅大減，但買家為何不動心？
政府於2025年底宣布全面撤銷額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及雙倍從價印花稅（DSD），非本地買家及公司名義買家的稅務負擔大幅下降。以一個800萬港元的住宅單位為例：
- 撤辣前：非本地買家需繳付BSD（15%）+ DSD（15%）+ 基本從價印花稅（3.75%）= 總稅款約270萬港元
- 撤辣後：僅需繳付基本從價印花稅（3.75%）= 約30萬港元
- 節省金額：240萬港元（相當於樓價的30%）
理論上，這應該能吸引大量內地及海外資金入市。然而，實際反應卻不如預期。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出：「撤辣確實刺激了短期成交量，但持續時間僅約兩個月。買家普遍認為樓價仍有下行空間，加上按揭利率高企，入市意欲並未顯著提升。」
按揭壓力實測：月供負擔仍處高位
雖然香港銀行同業拆息（HIBOR）近期有所回落，但實際按揭利率仍維持在4.125厘水平（H按封頂息率）。以一個600萬港元的住宅單位、承造七成按揭、還款期30年計算：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 物業價格 | 600萬港元 |
| 按揭金額 | 420萬港元 |
| 月供（4.125厘） | 20,365港元 |
| 壓力測試（加2厘至6.125厘） | 25,540港元 |
| 所需最低月入 | 51,080港元 |
散戶派計算：一個家庭若月入5萬港元，供款佔收入比率已達40.7%，接近金管局指引的50%上限。若未來利率再升，財務壓力將進一步加劇。
租務市場：租金回報率回暖，租轉買誘因減弱
與買賣市場的冷淡不同，香港住宅租金持續上升。根據差餉物業估價署數據，2026年4月份私人住宅租金指數報186.2點，按年升5.8%，連續12個月錄得升幅。
以港島東龍頭屋苑太古城為例：
- 一個實用面積680平方呎的三房單位，最新成交呎價約18,500港元（較2024年高位跌約15%）
- 同類型單位月租約36,000港元
- 租金回報率：(36,000 × 12) ÷ (680 × 18,500) ≈ 3.4%
3.4%的回報率，已高於部分銀行定期存款利率（約3.2%），但與按揭利率（4.125厘）相比，仍存在負利差。這意味著，買樓收租的淨現金流為負數，進一步壓抑投資需求。
專家觀點：樓市見底了嗎？
浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才認為：「樓市調整尚未完成。雖然撤辣消除了部分交易成本，但基本因素——利率、經濟增長、就業市場——仍未轉向。預期下半年樓價仍有**3%至5%**的下行空間。」
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑則較樂觀：「成交量已經見底，隨着美國聯儲局下半年可能減息，香港樓市最快在第四季出現反彈。建議有自住需求的買家，可趁現時議價空間較大（約5%至8%）時入市。」
散戶實戰部署：三種情況應對策略
情況一：首置自住買家
- 策略：可考慮**「等跌定才買」**，但不宜過度等待
- 目標價：以CCL 125點為參考，即較現水平再跌約2.7%
- 實際操作：鎖定心儀屋苑後，以低於銀行估價**5%至8%**進行議價
- 按揭安排：可選用定息按揭計劃，鎖定未來2至3年的還款額，避免加息風險
- 例子：若目標為600萬港元單位，議價至552萬港元（減8%），首期需165.6萬港元，月供降至18,736港元（假設按揭利率4.125厘），壓力測試所需月入降至46,988港元
情況二：換樓客
- 策略：先賣後買，利用撤辣後的稅務優惠
- 關鍵：留意「先買後賣」的資金周轉安排，可考慮過渡性貸款或銀行按揭組合計劃
- 時間線：建議在簽署臨時買賣合約後，設定3至6個月的成交期，確保舊物業順利售出
情況三：投資者（長線收租）
- 策略：專注**租金回報率高於4%**的物業
- 目標區域：新界西（如屯門、元朗）、九龍東（如觀塘、九龍灣）的細價樓
- 計算：若目標租金回報率為4%，以按揭利率4.125厘計算，仍存在負利差，需依賴物業升值回本
- 風險管理：預留至少12個月的供款現金儲備，應對空租期或利率上升
行業透視：發展商拆局
新地（00016.HK）最新部署
新鴻基地產於本月初推出元朗「The YOHO Hub」第2期，首批100伙，折實平均呎價18,888港元，較同區二手屋苑溢價約5%。市場反應一般，首日僅售出約30%。分析認為，發展商定價策略已較保守，但買家仍不願承接。
長實（01113.HK）策略
長實集團執行董事趙國雄日前表示，集團將繼續以「貨如輪轉」策略推盤，不排除下半年進一步減價促銷。旗下油塘「蔚藍東岸」項目，最新一宗成交呎價約17,500港元，較2024年高位回落約12%。
國際比較：香港樓市估值仍偏高
根據Demographia國際樓價負擔能力調查，香港連續12年蟬聯「全球最難負擔城市」，樓價收入比高達20.7倍（即不吃不喝20.7年才能買樓）。相比之下，新加坡為12.5倍，台北為15.8倍，東京為11.2倍。
雖然香港樓價已從2024年高位回落約18%，但與歷史平均水平（約15倍）相比，仍有**約38%**的下行空間。這意味著，若經濟基本面無重大改善，樓價調整或未完成。
下半年關鍵變數
- 美國聯儲局利率決策：市場預期9月減息0.25厘，若成真，香港最優惠利率（P）有望跟隨下調，減輕按揭負擔
- 內地經濟表現：若內地經濟復甦加快，將帶動香港就業及收入增長，提振樓市需求
- 房屋供應量：政府預計2026年潛在私樓供應達2.5萬伙，若發展商繼續低價推盤，二手樓價將受壓
- 移民回流趨勢：近期有跡象顯示，部分早年移民的港人開始回流，可能帶動中高價物業需求
延伸閱讀
散戶派 verdict：等跌定才買，還是趁低吸納？
綜合以上分析，散戶派認為：
- 短期（3至6個月）：樓價仍有下行壓力，買家宜保持觀望，但可開始積極睇樓及議價
- 中期（6至12個月）：若美國減息成真，樓市可能在第四季觸底反彈，屆時是較佳入市時機
- 長期（2年以上）：香港樓市基本面（供應有限、需求剛性）未變，長線持有仍具價值
具體建議：
- 自住買家：目標價位為CCL 125點，即較現水平再跌約2.7%，屆時可考慮入市
- 投資者：等待租金回報率升至4.5%以上，或按揭利率回落至3.5厘以下，才考慮進場
- 所有買家：確保按揭壓力測試通過，並預留6至12個月的還款儲備
樓市如棋局，一步一驚心。在「撤辣未見底」的格局下，散戶最需要的不是勇氣，而是數據分析與紀律執行。與其在恐慌中追高，不如在理性中等待機會。
風險提示：以上分析僅供參考，不構成任何買賣建議。樓市投資涉及重大風險，價格可升可跌，投資者應按自身情況謹慎決策。