港息飆升融資成本創新高｜樓市買家仲頂得住？ | 金管局數據揭示按揭壓力
市場快照：資金成本急升，樓市寒意未消
今日（6月10日）香港銀行同業拆息（HIBOR）持續攀升，港元融資成本創下近年新高。根據彭博報道，港元利差交易（Carry Trade）的吸引力正大幅減弱，因為融資成本急劇上升，令投資者卻步。與此同時，恒生指數今日報24,283.80點，下跌1.15%，過去一個月累跌8%，市場情緒低迷，恐慌與貪婪指數更跌至9的「極度恐懼」水平。
樓市方面，儘管金管局及財政司司長陳茂波多次強調香港市場「勢頭強勁」，但實際數據顯示，買家入市意願正被高企的按揭成本所壓抑。本文將深入拆解港息上升對樓市的具體影響，並為準買家及業主提供實戰分析。
關鍵數據：港元拆息與按揭成本
港元拆息（HIBOR）走勢
| 期限 | 最新水平 | 一個月變動 |
|---|---|---|
| 1個月HIBOR | 4.85厘 | +0.45厘 |
| 3個月HIBOR | 5.12厘 | +0.52厘 |
| 6個月HIBOR | 5.28厘 | +0.48厘 |
| 12個月HIBOR | 5.35厘 | +0.41厘 |
數據來源：香港銀行公會（2026年6月10日中午報價）
按揭成本實例計算
以一個600萬港元的住宅單位為例，假設承造六成按揭（即貸款額360萬港元），還款期30年：
情景一：去年H按息率約4.5厘
- 月供：約18,240港元
- 壓力測試所需入息：約43,800港元
情景二：今日H按息率約5.5厘（H+1.5厘，封頂P-2厘）
- 月供：約20,440港元
- 壓力測試所需入息：約49,100港元
每月供款增加： 2,200港元（+12%） 壓力測試門檻提高： 5,300港元（+12%）
這意味著，一個家庭若去年能夠負擔600萬元的物業，今日相同收入水平可能只能負擔約530萬元的物業，購買力蒸發超過10%。
買家視角：入市門檻急升，上車難上加難
首置買家：上車夢更遙遠
對於首次置業的年輕人而言，港息上升帶來的打擊最為直接。以一個月入4萬港元的雙職家庭計算：
- 可負擔按揭額（壓力測試後）： 約330萬港元
- 可購買物業價格（六成按揭）： 約550萬港元
- 可供選擇區域： 新界西北（天水圍、屯門）的300-400呎細單位，或市區「納米樓」
然而，隨著按息升至5.5厘，相同收入的可負擔按揭額將降至約300萬港元，物業價格上限跌至500萬港元，選擇範圍進一步收窄。
換樓客：進退兩難
對於已有物業的換樓客，情況同樣嚴峻。假設現有物業市值800萬港元，尚欠按揭200萬港元：
- 出售現有物業： 套現約600萬港元（未計使費）
- 目標換樓物業： 1,200萬港元
- 新造按揭額： 600萬港元（五成按揭）
- 新按揭月供（5.5厘）： 約34,070港元
- 壓力測試所需入息： 約81,800港元
在現時經濟環境下，要達到8萬港元以上的月入門檻並不容易。許多換樓客寧願按兵不動，導致二手市場盤源減少，成交萎縮。
業主視角：加息壓力下的防守策略
供樓負擔加重
現有業主同樣感受到加息壓力。以一個2019年以400萬港元購入物業、承造八成按揭的業主為例：
- 貸款額： 320萬港元
- 當年H按息率： 約2.5厘
- 當年月供： 約12,640港元
- 今日H按息率： 5.5厘
- 今日月供： 約18,170港元
每月多付： 5,530港元（+44%）
對於收入穩定的家庭，每月多付5,000多元尚可應付，但對於收入受經濟放緩影響的業主，壓力不容忽視。
防守策略三招
-
轉按鎖定低息： 雖然整體息口上升，但部分銀行仍提供具競爭力的定按計劃。業主應貨比三家，考慮將浮息按揭轉為定息按揭，鎖定未來2-3年的供款水平。
-
延長還款期： 若供款壓力過大，可與銀行商討延長還款期至30年甚至35年，降低每月供款。以320萬貸款額計算，還款期由25年延長至30年，月供可減少約1,200港元。
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出租補貼： 若物業已升值，可考慮將單位出租，以租金收入補貼供款。以現時市況，一個400萬元的單位月租約12,000-14,000港元，可覆蓋大部分供款。
專家觀點：息口見頂未？樓市何時回暖？
財政司司長陳茂波：市場勢頭強勁
財政司司長陳茂波今日在彭博訪問中表示，香港市場「勢頭強勁」，並相信香港能「啟發中國對資本流動的信心」。他強調，香港的金融體系穩健，有能力應對外圍波動。
然而，市場似乎未完全買帳。恒指今日再跌1.15%，成交淡靜，顯示投資者仍在觀望。
摩根士丹利澳洲CEO：環球樓市調整未完
摩根士丹利澳洲行政總裁今日在彭博訪問中談及樓市前景，雖然焦點在澳洲，但其觀點對香港同樣具參考價值。他指出，環球樓市正經歷「利率正常化」的陣痛，調整期可能持續12-18個月。
本地分析師：樓價料再跌5-10%
綜合多家地產代理及分析機構的觀點，市場普遍預期下半年香港樓價仍有5-10%的下調空間。主要原因包括：
- 息口高企： 預期聯儲局年內不會減息，港息維持高位
- 經濟放緩： 內地經濟復甦乏力，影響香港零售及旅遊業
- 供應增加： 未來3-4年新樓供應約10萬伙，發展商需減價促銷
- 資金外流： 港元利差交易吸引力減弱，資金流出香港市場
中原地產：CCL指數續尋底
中原地產公布的CCL指數最新報138.5點，較2021年歷史高位191.3點下跌27.6%，已回到2017年水平。中原預計，若息口未見頂，CCL指數有機會下試130點水平。
買家 vs 租客：2026下半年點選擇？
買樓的考量
利：
- 樓價已從高位回落近三成，部分屋苑回到合理水平
- 發展商提供高成數按揭、印花稅回贈等優惠
- 自住需求不受短期市況影響
弊：
- 按息高企，每月供款負擔重
- 未來樓價仍有下跌風險，可能「摸頂」
- 壓力測試門檻高，入市難度增加
租樓的考量
利：
- 租金回報率低，業主不願大幅加租
- 資金可靈活運用，等待更佳入市時機
- 無需承擔樓價下跌風險
弊：
- 租樓等於「幫業主供樓」，無法累積資產
- 優質租盤供應有限，選擇不多
- 若樓價回升，可能錯失上車機會
散戶派建議
對於有自住需求、收入穩定的買家，現階段可考慮以下策略：
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目標價入市： 設定心儀屋苑的目標價位，例如太古城實用呎價跌穿1.8萬港元（已從高位2.5萬回落近三成），可考慮入市。
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預留緩衝： 確保每月供款不超過家庭收入40%，並預留至少6個月的應急資金。
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選擇新樓： 部分發展商提供「免息免供」或「二按優惠」，可降低初期供款壓力。
對於投資者，建議繼續觀望，等待息口見頂及樓市成交量回升的信號才入市。
延伸閱讀
結語：審慎為上，機會留給有準備的人
港元融資成本創新高，對樓市買家及業主的影響深遠。短期內，樓價仍有下行壓力，但對於有自住需求、資金充裕的買家，現階段反而是「尋寶」的好時機。
正如股神巴菲特所言：「別人恐懼時我貪婪。」然而，散戶派提醒讀者，樓市與股市不同，涉及巨大槓桿及長期承諾，入市前務必做好風險評估，量力而為。
總結：
- 港息高企： 按息升至5.5厘，每月供款較去年增加12-44%
- 購買力蒸發： 相同收入可負擔樓價下跌10-15%
- 樓價續尋底： CCL指數較高位跌27.6%，下半年料再跌5-10%
- 買家策略： 設定目標價、預留緩衝、選擇新樓優惠
- 投資者策略： 等待息口見頂信號，保持現金靈活性
免責聲明：本文僅供參考，不構成任何投資建議。樓市投資涉及風險，讀者應自行評估及諮詢專業意見。