樓市冰河期｜2026下半年買樓定租樓，散戶必睇三大數據透視

自住需求強烈：打算長住（5年以上），且找到心儀單位，業主願意提供5%或以上議價空間

短期內有變數：未來2-3年可能轉工、移民或結婚，不確定性高

市場快照：樓市陷入「量跌價未跌」困局

2026年6月，香港樓市正處於一個微妙的十字路口。一方面，整體經濟環境充滿挑戰，恒生指數（HSI）在過去30日累跌6.5%，市場充斥極度恐懼情緒（恐慌貪婪指數僅8/100）；另一方面，樓價並未如部份悲觀者預期般出現斷崖式下跌，反而呈現「量跌價未跌」的膠著狀態。

對於香港散戶而言，這是一個充滿矛盾的時刻：到底應該趁「淡市」上車，還是繼續租樓等跌？本文將透過三大關鍵數據，為你拆解2026下半年樓市的真實面貌。

根據土地註冊處最新數據，2026年5月整體物業註冊量（包括住宅、車位及工商舖）僅錄得約3,800宗，較2025年同期下跌超過35%，創下自2005年以來的近20年新低。住宅物業方面，一手私樓註冊量約1,200宗，二手住宅約2,100宗，兩者均處於極低水平。

然而，樓價指數並未同步大幅下跌。中原城市領先指數（CCL）最新報138.2點，雖然較2025年高位回落約8%，但與2024年底相若，顯示樓價處於橫行整固階段。

散戶啟示： 成交量萎縮反映買賣雙方對價格的期望差距極大。業主不願大幅減價，買家則觀望等待進一步下跌。這種「拉鋸戰」短期內難以打破，意味著急於入市的散戶可能面臨「高追」風險，而等待的買家則可能要承受長期租樓的租金成本。

儘管美國聯儲局在2026年上半年兩次暫停加息，但香港銀行體系結餘持續偏低，導致最優惠利率（P）維持在6.125厘的高位。以一個600萬元的單位計算，承造六成按揭、還款期30年，每月供款約為20,800元，較2021年加息周期前高出約8,000元。

更值得留意的是，銀行對按揭審批態度趨向審慎。市場消息指，部份銀行對高成數按揭（超過六成）的息率加點幅度由0.5厘擴大至0.8厘，變相進一步增加買家負擔。

數據分析： 以一個月入5萬元的家庭計算，供樓佔入息比率（DSR）已達41.6%，接近金管局指引上限的50%。若加上管理費、差餉等開支，實際負擔比率可能超過45%。這意味著，即使樓價輕微下跌，高昂的按揭成本仍令不少潛在買家卻步。

另一個值得散戶關注的指標是租金回報率與定期存款利率的比較。目前，香港住宅物業的租金回報率平均約為2.5%至3%（視乎地區及單位類型），而12個月港元定期存款利率則普遍在3.5%至4%之間。

這意味著，將資金存放於銀行定期存款所獲得的被動收入，已經高於購買物業收租的回報，更不用說物業涉及的維修、差餉、空置期等成本。這種「租金回報率低於無風險利率」的現象，被市場稱為「死亡交叉」，是樓市調整的典型前兆。

實際例子： 一個市值600萬元的單位，月租約15,000元，全年租金收入18萬元，扣除差餉（約1.5萬元）及管理費（約2.4萬元），淨租金收入約14.1萬元，回報率僅2.35%。同一筆資金（600萬元）存入銀行做12個月定期，以3.8%年利率計算，每年可獲22.8萬元利息，遠高於租金收入。

香港大學房地產及建設系教授李浩賢認為，當前樓市陷入「冰河期」的主因是「三高」：高息、高供應、高不確定性。他指出：「2026年下半年至2027年，預計有超過3萬個一手單位落成，加上發展商存貨積壓，新盤定價將持續受壓。但另一方面，建築成本高企、土地供應有限，限制了樓價的下跌空間。」

中原集團主席施永青則持較樂觀看法：「樓市不會崩盤，因為香港房屋需求仍然堅實。現在是『用家市場』，自住買家可以趁業主議價空間擴大時入市，但投資者則要小心為上。」

2026年下半年的香港樓市，注定不會是風平浪靜的時期。對於散戶而言，最重要的不是預測樓價的頂底，而是根據自身財務狀況和需求，作出理性的決策。

在成交量低迷、利率高企、租金回報率偏低的環境下，保持現金靈活性或許是最穩妥的策略。等待以下三個訊號出現，才考慮入市：一、成交量連續三個月回升；二、按揭利率出現明顯回落；三、發展商新盤定價回到2019年水平。

記住，樓市冰河期總會過去，但前提是你要有足夠的「彈藥」等到春天來臨。