旅客消費力回歸｜零售物業市場迎來轉捩點

香港零售物業市場經歷了數年的寒冬後，終於迎來了久違的暖流。根據《南華早報》今日報導，隨著遊客及本地消費者逐步回歸，香港零售物業市場正出現顯著復甦跡象，新概念店舖及體驗式零售模式成為吸客關鍵。

事實上，最新的經濟數據已為這股回暖趨勢提供了佐證。恒生指數今日收報25,962.73點，雖然單日下跌1.62%，但過去一個月仍錄得輕微正回報。更重要的是，市場資金正從純粹的科技股炒作，逐步流向具備實質經濟復甦概念的板塊——而零售物業正是其中之一。

零售物業回暖的三大關鍵數據

要判斷這波零售物業復甦是否可持續，散戶需要緊盯以下三個核心指標：

1. 旅客數字與消費力 入境旅客人數是零售物業需求的「先行指標」。隨著航班恢復及旅遊限制放寬，銅鑼灣、尖沙咀及中環等核心零售區的街舖及商場人流明顯回升。尤其是來自內地及東南亞的旅客，其消費力對高端零售物業的租金水平有直接影響。

2. 租金走勢 市場消息指出，核心區商舖租金已從低位反彈約10-15%，部分一線街舖的租金更錄得超過20%的升幅。值得注意的是，這波升浪並非全面性，而是集中在具備「體驗式消費」概念的店舖——例如設有打卡位的主題餐廳、藝術展覽空間及旗艦品牌店。

3. 商舖空置率 根據業界估計，銅鑼灣及中環的商舖空置率已從2024年高峰期的約15%，回落至目前的8-10%水平。空置率下降意味著業主議價能力增強，租金有望進一步回升。

買家 vs 租戶 vs 投資者｜不同角色的部署策略

對於準買家（直接投資商舖）

如果你是資金充裕的散戶，考慮直接購入街舖或商場單位，現階段需要格外謹慎：

  • 選址優先：聚焦遊客必到區域如尖沙咀廣東道、銅鑼灣羅素街，這些地段租金恢復速度最快
  • 回報率計算：以一個500呎的銅鑼灣地舖為例，目前月租約15-20萬元，回報率約2.5-3厘，相比2023年低位時的1.5厘已有明顯改善
  • 按揭考量：商舖按揭成數一般較住宅低（約4-5成），且利率較高。以目前H按利率約4.5厘計算，每月供款壓力不輕

對於租戶（商戶經營者）

如果你是正在尋找舖位的創業者或品牌經營者：

  • 把握議價空間尾班車：雖然租金正在回升，但部分業主仍願意提供3-6個月的免租期或租金優惠，以吸引優質租戶
  • 簽長約鎖定成本：建議簽訂3-5年租約，並爭取每年租金加幅上限（例如不高於5%），以對沖未來租金上升風險
  • 體驗式裝修是關鍵：報導中提到「新概念」是吸引消費者的核心，建議在裝修上投入更多資源，打造獨特的主題體驗

對於投資者（REITs及ETF）

對於大多數散戶而言，透過商舖REITs（房地產信託基金）參與零售物業復甦是更穩妥的選擇：

  • 領展房產基金（00823.HK）：作為香港最大的REIT之一，其商場組合遍布全港，直接受惠於本地消費及遊客回歸
  • 置富產業信託（00778.HK）：專注於屋邨商場，受惠於本地民生消費穩定增長
  • 陽光房地產基金（00435.HK）：持有寫字樓及零售物業，分散風險

實際回報計算：假設以10萬元本金買入領展，目前股息率約5.5厘，每年可收取約5,500元股息。相比銀行定存（目前約3厘），REITs提供的收益更具吸引力，但需注意價格波動風險。

專家觀點：零售物業復甦能否持續？

市場觀察人士指出，這波零售物業回暖有兩大支撐因素：

利好因素：

  1. 旅客結構優化：高消費力旅客比例上升，帶動高端零售需求
  2. 本地消費信心回升：股市反彈及就業市場穩定，增強市民消費意欲
  3. 新概念店舖湧現：體驗式零售（如主題咖啡店、藝術展覽）創造新需求

風險因素：

  1. 全球經濟不確定性：今日美股期貨下跌，道指跌逾500點，債息急升，反映市場對通脹及利率前景的憂慮
  2. 租金回報率仍偏低：相比2019年高峰期的4-5厘回報率，目前2.5-3厘的水平仍未完全回復
  3. 網購持續蠶食實體零售：雖然體驗式消費崛起，但傳統零售商仍面臨線上競爭壓力

散戶行動指南：三階段部署

第一階段：觀察期（未來1-3個月）

  • 緊盯每月公布的零售業銷貨額數據
  • 留意核心區商舖空置率變化
  • 追蹤領展、置富等REITs的季度業績

第二階段：入市期（確認趨勢後）

  • 若零售數據連續兩個月錄得正增長，可考慮分批買入商舖REITs
  • 建議採用平均成本法（DCA），每月定額投資，降低入市風險
  • 資金分配：REITs佔投資組合5-10%，避免過度集中

第三階段：獲利及風險管理

  • 設定目標回報：REITs股息收入加上資本增值，目標年回報8-10%
  • 止蝕機制：若REITs價格從買入價下跌超過15%，應檢討持倉並考慮減持
  • 避險工具：可考慮配置部分資金到黃金ETF（目前金價4,561.90美元/盎司），作為組合的避險錨

延伸閱讀

結論：審慎樂觀，伺機而動

香港零售物業市場正處於「由谷底回升」的關鍵階段。對於散戶而言，這既是機會也是考驗——太早入場可能承受租金回報未如理想的風險，太遲入場則可能錯失低價買入的窗口。

我們建議採取「核心+衛星」策略：以商舖REITs作為核心持倉（佔組合5-8%），獲取穩定股息收入；同時預留少量資金（約2-3%），在出現明顯折讓時直接購入優質街舖或商場單位。

記住，房地產投資是耐力賽，不是短跑。在目前全球金融市場波動加劇（美國債息急升、油價突破100美元、恆指單日跌1.62%）的背景下，保持現金流靈活性，比追求短期回報更為重要。