中環寫字樓終見曙光？｜租金跌足多年，下半年有望回升

香港中環甲級寫字樓市場經歷了長達數年的低迷期，空置率一度攀升至雙位數，租金從2019年高位累計下跌超過三成。然而，根據彭博社今日（5月14日）報導，市場出現關鍵轉折信號——中環寫字樓租金有望在2026年下半年扭轉跌勢，迎來正增長。

這則消息對持有寫字樓物業的REITs（房地產信託基金）投資者而言，無疑是一劑強心針。本文將深入拆解租金反彈的底層邏輯，並為散戶提供具體的部署策略。

三大動力推動中環租金見底反彈

動力一：金融機構回流中環，需求結構性改善

過去幾年，不少國際金融機構將後勤部門遷往港島東（如太古坊）或九龍東（如觀塘），以節省租金開支。但隨著市場調整完成，中環甲級寫字樓的租金已回落至具吸引力的水平，部分跨國企業開始重新評估中環作為總部的戰略價值。

彭博社引述市場消息指出，Citadel雖有部分量化員工需撤離香港的傳聞，但整體金融業對中環核心地段的需求並未減弱。相反，資產管理公司、對沖基金及私人銀行對高規格寫字樓空間的需求依然穩健。

動力二：供應壓力緩解，新落成寫字樓消化進度理想

過去數年，中環及周邊地區的新寫字樓供應（如長江集團中心二期、The Henderson等）一度令市場憂慮供應過剩。然而，隨著這些新項目陸續獲得出租，市場的消化能力超出預期。據業內人士估算，中環甲級寫字樓的空置率已從2024年高位的約12%回落至目前的9%以下，為租金反彈提供了基礎。

動力三：內地企業需求持續，多元租戶結構穩固

除了傳統金融機構，來自內地的科技、金融及專業服務公司對中環寫字樓的需求持續增長。這些企業偏好中環的地標性物業以提升品牌形象，進一步支撐了租金水平。

散戶部署策略｜三大REITs比較分析

對於散戶而言，直接投資寫字樓物業門檻極高，透過REITs參與是最便捷的途徑。以下是三隻與中環寫字樓市場相關的REITs分析：

1. 領展房產基金（0823.HK）

  • 物業組合： 以香港零售及停車場為主，寫字樓佔比約10%
  • 中環相關性： 中等偏低。領展持有的寫字樓主要集中在非核心區，但市場回暖會帶動整體租金情緒
  • 派息率： 約6.5%（根據近期數據估算）
  • 風險點： 零售業務仍受消費模式轉變影響

2. 置富產業信託（0778.HK）

  • 物業組合： 專注香港零售物業，寫字樓佔比極低
  • 中環相關性： 低。主要受本地消費市場影響
  • 派息率： 約6.8%
  • 風險點： 與中環寫字樓租金反彈的直接關聯有限

3. 陽光房地產基金（0435.HK）

  • 物業組合： 香港寫字樓及零售物業，寫字樓佔比約40%
  • 中環相關性： 中等。持有的寫字樓包括上環及灣仔物業，受中環租金走勢影響
  • 派息率： 約7.2%
  • 風險點： 物業質素及位置不及核心甲級寫字樓

散戶操作建議

情景一：看好中環寫字樓租金全面反彈 可考慮直接投資持有中環核心物業的REITs，如冠君產業信託（2778.HK），其持有的花園道三號及朗豪坊寫字樓部分，與中環租金關聯度最高。

情景二：穩健收息為主，兼顧租金回暖 可選擇陽光房地產基金或領展，派息穩定，且部分物業能受惠於整體寫字樓市場改善。

情景三：短線交易捕捉消息 若中環租金反彈消息持續發酵，相關REITs股價短期或有炒作空間。但需注意，租金回升需時反映在REITs的財務報表上，短線交易風險較高。

專家觀點｜租金反彈幅度預測

美聯物業商業部高級營業董事表示：「中環甲級寫字樓租金已接近周期底部，我們預計下半年有3%至5%的溫和增長。主要動力來自金融機構的升級搬遷需求及內地企業的擴張。」

仲量聯行研究報告則指出，中環寫字樓空置率若進一步回落至7%以下，租金增長動力將更為顯著，2027年或有機會錄得雙位數增幅。

風險警示｜三大變數不可忽視

  1. 環球經濟前景不明： 若美國經濟衰退風險升溫，企業擴張步伐放緩，將直接影響寫字樓需求。
  2. 利率走勢： 雖然市場預期聯儲局下半年可能減息，但若通脹反彈，高利率環境將持續壓抑REITs估值。
  3. 在家工作模式： 雖然香港企業已普遍恢復辦公室工作，但靈活辦公趨勢仍可能限制寫字樓需求的增長空間。

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散戶派點評

中環寫字樓租金見底反彈，對REITs投資者而言是值得關注的信號。然而，散戶應注意以下三點：

  • 不要追高： 消息公布後相關REITs可能已有所反映，宜等待回調時分段吸納。
  • 分散配置： 不要將所有資金押注單一REITs，可考慮組合持有領展（防守性強）及陽光房地產（中環相關性較高）。
  • 長期持有： 租金回升是漸進過程，REITs的股價表現需要時間反映基本面的改善。

總結： 中環寫字樓租金反彈是香港房地產市場的重要轉折點。對於追求穩定現金流的散戶，現在正是審視REITs組合、適度增加寫字樓曝露的好時機。但切記，樓市復甦非一蹴而就，保持耐心、分批入市才是致勝之道。