「按息連環升」｜每月供樓多付$1500，上車客仲頂得順？
香港樓市再添變數。正當市場關注新盤排隊散貨、樓價走勢未明之際，銀行按揭利率卻悄悄「連環升」。根據《Yahoo Finance Asia》今日(7月15日)的每周按揭調查，多間主要銀行的按揭利率出現「氣泡式上升」(Rates bubble higher)，意味著供樓人士的每月開支將進一步增加。
對於已經供樓的業主，或者正準備「上車」的準買家，今次按息上調究竟影響有多大？散戶派為你詳細拆解。
按息「氣泡式」上升：發生咗咩事？
所謂「按揭利率氣泡」，並非指利率會爆破，而是形容近期銀行按揭利率上升的速度和幅度，猶如氣泡般膨脹。根據市場消息，這次升息主要與以下因素有關：
- 銀行資金成本上升：香港銀行同業拆息(HIBOR)近期持續在高位徘徊，銀行吸納存款的成本增加，自然要將成本轉嫁給貸款客戶。
- 銀行業務策略轉向：在樓市交投量低迷的情況下，銀行對按揭業務的取態更為審慎，不再願意以低息「搶客」，反而傾向透過提升利率來篩選客戶，確保利潤。
- 環球利率環境：雖然市場預期美國聯儲局下半年有機會減息，但香港銀行體系結餘仍然偏緊，本地利率調整步伐往往滯後於美息，短期內按息易升難跌。
實例計算：每月供款多幾多？
假設一個典型的上車盤，樓價為600萬港元，承造六成按揭(即貸款額360萬)，還款期30年，我們來比較加息前後的供款變化。
| 項目 | 加息前 (假設P-2.25% = 3.875%) | 加息後 (假設P-1.75% = 4.375%) |
|---|---|---|
| 每月供款(約) | $16,923 | $18,461 |
| 每月多付 | - | +$1,538 |
| 全期利息總額(約) | $2,492,280 | $3,045,960 |
| 全期多付利息 | - | +$553,680 |
結論好明顯： 利率僅上升0.5厘，每月供款就增加超過1,500元，30年下來總利息開支多出超過55萬元。對於預算緊絀的上車客而言，這無疑是百上加斤。
對不同持份者的影響
1. 準買家(上車客)
- 上車難度再提高：壓力測試要求變得更嚴格。以貸款額360萬為例，加息後壓力測試的入息要求可能從約$36,000提升至$40,000以上，直接將部分買家拒諸門外。
- 買樓意慾受打擊：每月供款增加，會侵蝕可支配收入，令潛在買家更傾向「等跌」或轉買為租，進一步冷卻樓市需求。
2. 現有業主
- 供樓壓力增加：特別是選用H按(與HIBOR掛鈎)的業主，每月還款額會隨拆息波動而增加，財政壓力明顯上升。
- 轉按誘因減弱：加息環境下，轉按到另一家銀行未必能獲得顯著的利率優惠，加上罰息期和律師費等成本，轉按的吸引力大減。
3. 租客
- 租金有機會被轉嫁：部分「供不起」的業主可能將增加的供樓成本轉嫁給租客，導致租金輕微上升。不過，在樓市下行周期，業主大幅加租的空間有限，租金走勢仍需觀察。
專家觀點：散戶點部署？
市場分析師普遍認為，今次按息上升是銀行對市場環境的正常調整，而非系統性風險。然而，對於散戶投資者來說，以下三個策略值得參考：
- 預留更充裕的緩衝：在計算供樓能力時，不要只以目前低息作標準。建議將壓力測試的利率假設再上調1-2厘，確保自己有足夠的還款能力，應付未來加息週期。
- 考慮定息按揭計劃：雖然定息計劃的初期利率通常較浮息計劃為高，但能鎖定未來數年的供款額，避免利率波動的風險。對於追求穩定現金流的投資者，是值得考慮的選項。
- 保持現金流彈性：在按息上升的環境下，手持過多物業的風險增加。建議將部分資金投放於流動性較高的資產（如港元定期存款或貨幣基金），以備不時之需。
延伸閱讀
總結：樓市「等跌」情緒更濃
按息「氣泡式」上升，對本已疲弱的香港樓市無疑是雪上加霜。每月供款增加1,500元，看似不多，但對於動輒背負數百萬貸款的香港家庭來說，已是「禾稈冚珍珠」的額外負擔。
這股加息潮，會進一步強化市場的「等跌」心態，令樓市成交量持續低迷。對於真正有能力「Full Pay」的實力買家，議價空間反而可能更大。散戶們，是時候重新審視自己的財務狀況，做好風險管理了。
免責聲明： 以上內容僅供參考，並不構成任何投資建議。按揭利率及供款金額會因應不同銀行、物業類型及申請人條件而有所差異，請向個別銀行查詢最新利率詳情。