市場快照：北部都會區首幅地招標冷淡

香港樓市今日迎來一個值得關注的信號——北部都會區首幅住宅地招標結果曝光，僅錄得4份標書，遠低於市場預期的8至10份。更令人意外的是，新鴻基地產（0016）、恒基兆業（0012）及長實集團（1113）三大龍頭發展商集體缺席，僅有信和置業（0083）及嘉里建設（0683）等中型發展商入標。

這個結果與政府早前大力推廣「北部都會區」時的高調姿態形成鮮明對比。市場普遍認為，這反映發展商對當前樓市前景審慎，尤其是對新界北這個尚未成熟的區域。

關鍵數據點：發展商點解唔出手？

根據市場消息，是次招標的住宅地位於洪水橋/厦村新發展區，可建樓面面積約120萬平方呎，市場估值介乎30億至40億元，每呎樓面地價約2,500至3,300元。

與2021年高峰期相比，當時新界北住宅地每呎樓面地價可達5,000至6,000元，意味今次估值已回落約四成至五成。即使如此，龍頭發展商仍然選擇按兵不動。

分析師指出三個主要原因：

  1. 庫存壓力：新地、恒基、長實目前手上均持有大量已批出但未動工的住宅項目，總計超過2萬伙。在現時市況下，發展商傾向先消化現有項目，而非急於補充土地儲備。

  2. 北部都會區配套未成熟：雖然政府規劃了鐵路、公路及社區設施，但實際動工時間表仍未明確。發展商擔心「先住先蝕」——項目落成後若配套未到位，銷售難度將大增。

  3. 資金成本高企：雖然美國聯儲局已暫停加息，但香港銀行同業拆息（HIBOR）仍處於4厘以上水平。發展商融資成本高，自然對高風險項目卻步。

對買家的啟示：淡市上車定係等跌？

對於正在觀望的散戶而言，發展商集體缺席投地，無疑是一個值得留意的信號。

利好上車的因素：

  • 發展商審慎意味未來新盤供應可能減少，長遠對樓價有支持
  • 政府為達成北部都會區目標，可能推出更多優惠政策吸引發展商及買家
  • 現時二手樓價已從2021年高位回落約兩成，部分屋苑重返2018年水平

利淡樓市的因素：

  • 龍頭發展商睇淡前景，可能預示樓價仍有下行空間
  • 北部都會區配套需時5至10年才成熟，短期居住質素有限
  • 按息仍處於4厘以上，供樓負擔未見大幅減輕

實例分析：洪水橋新樓 vs 屯門二手樓

假設買家預算600萬元，可考慮以下兩個選擇：

選擇一：洪水橋新盤（預計2029年入伙）

  • 實用面積約400呎兩房
  • 預計售價約550萬至600萬元
  • 按揭七成、利率4.125厘、還款期30年
  • 月供約18,900元
  • 優點：全新樓、北部都會區概念；缺點：需等3年入伙、配套未成熟

選擇二：屯門市中心二手樓（即買即住）

  • 實用面積約450呎兩房（如屯門市廣場、華都花園）
  • 現時成交價約480萬至520萬元
  • 按揭七成、利率4.125厘、還款期30年
  • 月供約16,200元
  • 優點：配套成熟、即買即住；缺點：樓齡較高、升值潛力有限

專家觀點：審慎樂觀，等政策出台

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示：「北部都會區是長線規劃，發展商審慎可以理解。但對散戶而言，現時市場氣氛低迷，反而可能是議價空間最大的時候。建議買家聚焦民生配套成熟的區域，例如天水圍、屯門市中心，這些地方的抗跌力較強。」

香港浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才則提醒：「發展商集體缺席投地，反映他們對短期樓市前景不樂觀。散戶不應因為政府規劃就盲目入市，要考慮自身的供款能力和居住需求。北部都會區的發展需時十年以上，短期內難以改變樓市基本因素。」

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編者評級：中性偏淡，適合長線自住買家

綜合以上分析，我們對北部都會區樓市給予中性偏淡的評級。

適合入市的買家類型：

  • 長線自住（持有5年以上）
  • 預算有限，願意接受較偏遠地區
  • 能夠承受短期價格波動

應暫緩入市的買家類型：

  • 短線投資（3年內計劃出售）
  • 對配套要求高（如需要名校網、醫療設施）
  • 供款能力緊張（月供佔收入超過50%）

散戶應密切關注下半年政府會否推出更多北部都會區優惠政策，以及龍頭發展商何時重返市場投地——這將是樓市見底的重要訊號。