市況快照：零售業冰火兩重天
今日（7月17日）港股表現疲弱，恒生指數收報24,527點，日內下跌1.92%，市場情緒偏向審慎。然而，本地零售物業市場卻上演一場「冰火兩重天」的拉鋸戰——商戶叫苦連天要求減租，業主卻以市況好轉為由企硬不讓步。
根據《南華早報》今日報導，香港零售業正面臨「零售裂縫」：商舖租戶懇求租金寬減，但業主認為市場正在改善，不願輕易降價。這股矛盾在核心購物區如銅鑼灣、尖沙咀及中環尤為明顯，商場與街舖業主態度各異，令租約談判陷入膠著。
數據解讀：租金走勢與商戶利潤壓力
從最新市場數據觀察，本港零售租金經歷疫情期間的大幅下調後，近半年出現輕微反彈。然而，反彈幅度遠不及商戶預期，尤其餐飲及服裝零售等行業，仍面對遊客消費模式轉變、本地居民北上消費的雙重打擊。
核心區街舖租金走勢（2026年上半年）：
- 銅鑼灣羅素街：每呎租金約200至350元，較疫情低位回升約15%，但仍較2019年高位低逾六成
- 尖沙咀廣東道：每呎租金約250至400元，較低位回升約12%
- 中環皇后大道中：每呎租金約180至300元，回升約10%
商場租金方面：
- 大型商場（如太古廣場、海港城）：整體租金水平維持平穩，業主對優質租戶提供有限度優惠
- 地區商場（如新城市廣場、APM）：部分業主願意提供短期租金寬減，但普遍要求延長租約期
商戶利潤壓力實例： 以銅鑼灣一個1,000呎的服裝店為例，月租約25萬元，加上裝修折舊、員工開支及水電雜費，每月總營運成本約40萬元。按行業毛利率50%計算，每月需創造80萬元營業額才能收支平衡，即每日營業額需達2.7萬元。在目前遊客消費未完全恢復的情況下，不少商戶反映實際營業額僅達目標的六至七成。
買家、賣家與租客的啟示
對商舖租戶（租客）而言：
- 談判策略：業主普遍不願直接減租，但願意提供「租金寬免期」（例如首三個月免租）或「分成租金」（按營業額抽成代替固定租金）。商戶應主動提出這類方案，以減輕現金流壓力。
- 選擇權力：核心區街舖空置率仍偏高，租戶有較大議價空間。建議貨比三家，不要急於簽約，並考慮次級地段（如灣仔、旺角內街）以降低租金成本。
- 風險管理：避免簽訂過長租約（超過3年），保留靈活性應對市場變化。同時，應在租約中加入「退出條款」，容許在營業額未達標時提前解約。
對物業投資者（業主）而言：
- 長期回報：短期內企硬租金可能導致物業空置，損失比減租更大。以一個月租20萬元的舖位為例，空置三個月即損失60萬元，相當於減租25%一年。
- 資產增值：穩定的租戶能維持物業估值，避免銀行估價下跌影響按揭。建議考慮與優質租戶簽訂「5+5」長約，首5年租金較低，後5年按通脹調整，確保長期現金流。
- 市場趨勢：零售業態正在轉變，傳統時裝珠寶需求下降，餐飲、體驗式消費及服務行業（如美容、健身）需求上升。業主應調整租戶組合，引入更多元化的商戶。
對一般投資者（買家）而言：
- 商業物業：目前零售物業價格較高峰期回落30%至40%，租金回報率回升至3%至4%，較住宅物業的2%至2.5%吸引。但需注意，商舖估值波動較大，且流動性較低，適合長線投資者。
- 住宅市場：今日按息環境未有明顯變化，市場觀望氣氛濃厚。太古城最新成交呎價約1.7萬元，較去年低位回升約5%，但仍低於2021年高位約15%。有意上車的讀者，可留意新盤開價，發展商普遍提供高成數按揭及現金回贈，實際供款壓力較二手樓低。
專家觀點：業主與租戶的雙贏出路
仲量聯行香港零售部主管指出：「零售市場正處於調整期，業主與租戶需要建立更靈活的合作模式。『基本租金+營業額分成』的模式在歐美已相當成熟，香港業主應考慮引入，以減低租戶的固定成本壓力，同時分享復甦成果。」
戴德梁行執行董事則認為：「核心區商舖租金已見底，但反彈速度取決於內地旅客消費意欲。業主不應過於進取，以免嚇走潛在租戶。建議業主提供『裝修期免租』及『首年租金優惠』，吸引優質品牌進駐。」
中小企商戶代表反映：「很多業主仍停留在『高租金、高回報』的舊思維，忽略了市場已結構性改變。我們需要的是可持續的租金水平，而不是一時的寬減。如果業主不願調整，我們只能考慮搬遷至二線地段或網上經營。」
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編輯部總結：拉鋸戰中的生存法則
香港零售物業市場正處於微妙時刻——業主有壓力減租，但又不願完全讓步；商戶有需要降低成本，但又不想放棄黃金地段。對於投資者和租戶而言，現階段的關鍵是靈活應變：
- 租戶：善用市場議價空間，避免簽訂高固定租金長約，爭取分成租金或短期租約
- 業主：以「穩定現金流」為目標，而非「最高租金」，避免物業長期空置
- 散戶投資者：目前零售物業估值吸引，但需做好風險管理，選擇有穩定租戶的物業
零售業的復甦之路仍然漫長，但對於準備充分的投資者和租戶而言，調整期往往也是機會期。密切留意租金走勢、消費數據及政策變化，才能在拉鋸戰中立於不敗之地。
風險提示：本文內容僅供參考，不構成任何投資建議。物業投資涉及風險，價格可升可跌，讀者應根據自身情況作出決策。