市場快照：中環甲廈空置率跌至43個月低

今日（7月7日）最新數據顯示，香港寫字樓市場出現久違的正面信號——中環甲級寫字樓空置率跌至43個月以來最低水平。據《南華早報》報導，業界分析師普遍認為，商廈市場最壞時刻已經過去，復甦步伐正在加快。

與此同時，恒生指數今日報23,506.57點，微跌0.46%，但過去一周仍錄得3.7%升幅。市場情緒方面，恐懼與貪婪指數跌至27，處於「恐懼」區間，反映投資者整體仍偏審慎。

關鍵數據解讀

中環寫字樓：供需格局出現拐點

根據多家地產顧問行統計，中環甲級寫字樓空置率已從2024年高峰的約9.5%回落至約6.8%，創下2023年初以來新低。主要原因有三：

  1. 金融業需求回暖：隨着港股IPO市場回暖（今年上半年集資額按年升逾兩倍），投資銀行及資產管理公司重新擴充中環辦公室面積。
  2. 內地企業進駐：人民銀行最新公布的措施進一步鞏固香港離岸人民幣中心地位，吸引更多內地金融機構在港設立或擴充辦公室。
  3. 供應壓力放緩：未來兩年中環新寫字樓供應量明顯減少，發展商惜售心態增強。

整體寫字樓市場：仍處調整期，但跌幅收窄

雖然中環表現亮眼，但整體香港寫字樓市場仍面臨挑戰。非核心商業區（如鰂魚涌、九龍東）空置率仍在10%以上，租金較高峰回落約15-20%。不過，跌幅已明顯收窄，市場普遍預期下半年租金可望回穩。

對買家／租客的啟示

租客：趁低吸納中環甲廈

對於需要租用中環寫字樓的企業來說，現時是近年最理想的租務時機。雖然空置率回落，但租金仍較2019年高位低約25-30%，業主議價空間仍在。以一個約2,000平方呎的中環甲廈單位為例，目前月租約15-18萬元，較高峰期節省近5-7萬元。

建議策略：

  • 簽訂3-5年長租約，鎖定目前較低租金水平
  • 考慮共用工作空間或彈性寫字樓方案，降低固定成本
  • 留意業主提供的免租期及裝修津貼，相當於額外折扣

買家：REITs部署機會浮現

對於散戶投資者而言，寫字樓市場見底信號意味著房地產信託基金（REITs）可能迎來估值修復。目前本港主要寫字樓REITs的股息率普遍在5-7厘之間，較歷史平均溢價。

以領展房產基金（00823）為例，其物業組合涵蓋商場及停車場，受寫字樓市場影響較小，但整體商業地產復甦將帶動估值上升。置富產業信託（00778）則專注於屋邨商場，防守性較強。

部署建議：

  • 以月供方式分批吸納，平均成本
  • 優先選擇資產質素高、負債率低的REITs
  • 留意息口走勢——若美國聯儲局下半年減息，REITs吸引力將進一步提升

專家觀點

仲量聯行香港研究部主管指出：「中環寫字樓空置率回落至43個月低位，是市場見底的重要信號。不過，整體寫字樓市場仍需時間消化供應，預計租金將在2027年才開始明顯回升。」

高力國際香港董事總經理則認為：「投資者應聚焦核心商業區的優質物業。中環甲廈的稀缺性將支持其長期價值，而新興商業區則需更長時間復甦。」

散戶實戰：3步部署寫字樓見底行情

第一步：評估風險承受能力

寫字樓REITs的波動性較住宅為高，適合中長線投資者。若你屬於保守型散戶，建議將寫字樓REITs佔組合比例控制在10%以內。

第二步：選擇合適產品

  • 領展（00823）：派息穩定，物業組合分散，適合穩健型投資者
  • 置富產業信託（00778）：防守性強，股息率約6厘
  • 陽光房地產基金（00435）：專注寫字樓及零售，較直接受惠寫字樓復甦

第三步：設定入市策略

  • 以現價計算，領展每手約1,000個基金單位，入場費約3.5萬元
  • 建議分3-4次買入，每次相隔1-2個月，降低單點風險
  • 設定止蝕位：若股價跌穿250天線，應考慮減持

實例計算：月供REITs回報模擬

假設你每月投入5,000元，以月供方式買入領展（00823），為期3年：

  • 平均買入價：假設為34元（現價約35元）
  • 總投入：18萬元（5,000元 x 36個月）
  • 預計股息收入：每年約1.2萬元（按6厘息計算）
  • 3年後總回報：約21.6萬元（本金+股息），年化回報約6.2%

注意：以上計算未考慮股價波動及交易費用，實際回報可能有所不同。

風險提示

  1. 息口風險：若美國聯儲局維持高利率，REITs估值將受壓
  2. 經濟風險：全球經濟放緩可能影響寫字樓需求
  3. 供應風險：未來兩年新供應仍可能推高空置率
  4. 匯率風險：以美元計價的REITs受港匯波動影響

延伸閱讀

總結

中環寫字樓空置率創43個月低位，是香港商業地產市場的重要轉捩點。對於散戶而言，這意味著REITs的估值修復機會正在浮現。不過，投資者仍需保持審慎，以月供方式分批入市，並嚴格控制倉位比例。

重點回顧：

  • 中環甲廈空置率回落至約6.8%，為2023年初以來最低
  • 整體寫字樓市場仍在調整，但跌幅收窄
  • 散戶可透過REITs間接參與寫字樓復甦
  • 月供策略有助分散風險，捕捉長期回報

免責聲明：本文僅供參考，不構成任何投資建議。投資涉及風險，價格可升可跌，投資前請諮詢專業顧問。