市場快照

今日港股跟隨環球股市反彈，恒生指數收報26,617點，升1.54%。在股市回暖之際，一個更令人關注的訊號正在浮現：華爾街開始大膽提問——中國樓市是否終於接近轉折點？

根據《彭博》今日報道，多家華爾街大行分析師開始審視中國房地產市場的數據，探討是否已經接近底部。這對香港樓市而言，既是風向標，也是直接影響因素。畢竟，中港樓市向來脣齒相依。

關鍵數據解讀

中國樓市：政策底已現，市場底待確認

  • 政策層面：中央政府自2024年底以來，已推出多輪救市措施，包括降低首付比例、取消限購、下調房貸利率等。近期更有傳聞指，當局正考慮由地方政府收購未售出的商品房作為保障房。
  • 銷售數據：2026年第一季度，中國30個主要城市的商品房銷售面積按月回升約15%，雖然按年仍錄得下跌，但跌幅已明顯收窄。
  • 開發商層面：部分民營開發商如龍湖、新城等，近期成功發行中期票據，反映融資渠道正在逐步恢復。然而，恒大、碧桂園等「爆雷」企業的重組進度仍然緩慢。

香港樓市：量升價跌，觀望氣氛濃厚

  • 中原地產數據：最新公佈的中原城市領先指數（CCL）報138.5點，按周微跌0.3%，年初至今累計下跌約2.1%。雖然指數仍在尋底，但跌幅已較去年第四季度的每月1-2%明顯收窄。
  • 成交宗數：4月份整體物業註冊宗數約4,800宗，按月回升約8%，但仍遠低於2021年高峰期的每月7,000宗水平。
  • 新盤市場：多個新盤以低於二手價約10-15%的「震撼價」推出，成功吸引部分購買力。以啟德區一個新盤為例，首批單位平均呎價約**$17,800**，較同區二手樓價低約12%。

買家、業主、租客的啟示

潛在買家：機會與風險並存

華爾街的「見底」提問，對香港準買家來說，意味着甚麼？

以一個實例計算：太古城一個實用面積580平方呎的兩房單位，最新成交價約**$1,050萬**，呎價約**$18,100**。與2021年高峰期的約$1,350萬相比，樓價已回落約22%。

  • 供樓負擔：若承造七成按揭，貸款額約$735萬，以目前H按實際利率約4.125%（一個月HIBOR約3.9%加1.5%），分30年還款，每月供款約**$35,600**。家庭月入中位數約$42,000計算，供樓負擔比率高達85%，仍然偏高。
  • 租金回報：同類型單位月租約$25,000，租金回報率約2.9%，仍低於按揭利率，屬於「負現金流」投資。

現有業主：減壓但未解困

對於已「上車」的業主，利息成本仍然是最大壓力。假設上述太古城業主在2021年以$1,350萬購入，承造六成按揭（$810萬），當時H按利率約1.5%，每月供款約**$27,900**。如今利率升至4.125%，每月供款增至**$39,300**，每月多付**$11,400**，一年額外開支高達$13.7萬。

好消息是，市場普遍預期美國聯儲局將在今年下半年開始減息，屆時香港最優惠利率（P）有望跟隨下調，業主的供樓壓力有望紓緩。

租客：短期繼續「租好過買」

租金方面，太古城同類單位月租約$25,000，與2021年高峰期的$28,000相比，僅回落約10%。相對樓價已跌22%，租金跌幅明顯較小。這反映租務市場需求仍然穩健，尤其受惠於專才輸入計劃帶動的租賃需求。

專家觀點

摩根士丹利亞洲首席經濟學家陳艾妮表示：「中國樓市正處於一個『政策底』已現，但『市場底』仍在確認的階段。我們看到一線城市有回穩跡象，但二、三線城市的庫存壓力仍然巨大。對於香港樓市，中資買家的購買力恢復是關鍵，但這需要時間。」

中原地產亞太區副主席陳永傑則認為：「香港樓市與中國樓市的關聯性正在減弱。香港的優勢在於其國際金融中心地位和聯繫匯率制度。隨着美國減息預期升溫，以及政府全面撤辣，香港樓市最壞的時間可能已經過去。不過，要迎來真正的反彈，還需要經濟基本面的配合，包括股市持續向好和就業市場改善。」

延伸閱讀

散戶派點評

華爾街的「見底」提問，無疑為低迷多時的中港樓市帶來一絲曙光。然而，從數據來看，香港樓市仍未完全走出調整期。

對香港散戶的建議：

  1. 自住買家：若遇到心儀單位且議價空間達15-20%，可考慮入市。但要確保每月供款佔收入比率不超過50%，並預留至少6個月的應急現金。
  2. 投資者：現階段不宜過度進取。可以留意高息REITs（如領展、置富產業信託），其股息率約5-6%，遠高於住宅物業的租金回報率，風險相對較低。
  3. 等待者：若資金尚未到位或對前景仍有疑慮，不妨繼續觀察。減息週期正式啟動後，才是更明確的入市時機。

對台灣讀者的參考： 台灣房市與香港情況不同，主要受本地利率政策和半導體產業帶動的經濟增長影響。不過，全球資金流向和地緣政治局勢，同樣會影響台灣樓市的資金面。建議台灣讀者關注本地央行利率決策和科技產業景氣循環。

總結： 樓市見底與否，最終取決於「錢」和「信心」——減息能否如期兌現、經濟能否持續復甦、買家信心能否恢復。在這些條件明朗化之前，保持審慎、量力而為，永遠是散戶最好的策略。