市場快照：樓市膠著，資金鏈壓力浮現

今日（5月16日）港股表現疲軟，恒生指數報25,962.73點，下跌1.62%，市場避險情緒濃厚。恐懼與貪婪指數報31，處於「恐懼」區間，反映投資者信心不足。

在樓市方面，雖然近期未有重大政策變動，但隨著加息週期的餘震及經濟前景不明，市場觀察人士指出，部分業主的資金鏈開始出現壓力。在這種背景下，一種曾被視為「財技」的工具——第二按揭（二按），再次成為市場討論焦點。

什麼是第二按揭？為何港台散戶會考慮？

簡單來說，第二按揭是指業主在已有第一按揭（銀行按揭）的物業上，再向另一間金融機構（如財務公司）或原發展商申請第二次貸款。這筆貸款的抵押品是同一層樓，但還款順序排在第一按揭之後。

在港台市場，業主考慮二按的常見原因包括：

  • 資金周轉：需要一筆現金應急（如醫療費、生意周轉），但不想賣樓。
  • 換樓或裝修：想先買新樓，但又未賣出舊樓，需要一筆過橋資金。
  • 投資套現：將物業升值部分套現，再投資於其他高回報項目（如股票、基金甚至加密貨幣）。

實戰數據：借二按的實際成本

假設你在香港擁有一個市值800萬港元的單位，尚欠銀行第一按揭300萬港元。你想申請二按，套現100萬港元。

項目第一按揭（典型銀行）第二按揭（典型財務公司）
貸款額300萬100萬
年利率4.125%（P-1.75%）8% - 15%
還款期30年10-15年
每月供款（約數）$14,500$9,500 - $12,500
總利息成本（約數）約$220萬約$50萬 - $80萬

關鍵點：二按的利率遠高於一按，每月總供款（一按+二按）會大幅增加。以上述例子，每月總供款將由$14,500增至約**$24,000至$27,000**，增幅高達66%至86%。

買家、賣家與租客的啟示

對業主（潛在借款人）

  • 風險一：高息蠶食現金流。每月還款壓力驟增，一旦收入不穩或遇上加息，隨時被逼斷供。
  • 風險二：物業被收回的風險更高。二按的還款順序在一按之後，對財務公司而言風險更高，因此一旦你斷供，他們有權申請將你的物業拍賣。你的損失不只是二按的欠款，而是整個物業。
  • 風險三：影響轉按或賣樓。物業有「釘契」紀錄，將來想轉按到銀行或賣樓時，新買家或銀行會要求先「解釘」（即還清二按），增加交易難度。

對準買家

  • 若你心儀的單位有未解除的二按，買賣過程會更複雜。律師需要確保賣方在成交前還清所有二按欠款，否則你可能要承擔相關法律責任。
  • 市場上「連二按」放盤的業主，通常財務壓力較大，議價空間可能更高，但交易風險也更高。

對租客

  • 若業主因二按問題斷供，物業被銀行或財務公司收回拍賣，新買家有權要求租客搬走。租約在拍賣後不一定有效，租客可能面臨被迫遷的風險。簽約前，建議查冊了解業主是否有二按紀錄。

專家觀點：二按是「救命稻草」還是「毒藥」？

市場分析師指出，二按在特定情況下有其功能，例如短期過橋資金（3-6個月），但絕不應作為長期融資工具。

「二按的利率高，還款期短，對現金流的要求極高。對一般散戶而言，這是一條不歸路。如果你需要借二按才能維持生活，更應該考慮的是『減磅』——賣樓套現，而非『加倉』。」 — 資深物業投資者陳先生

對於台灣讀者，情況類似。台灣的「二胎房貸」同樣由銀行或融資公司提供，利率普遍在3%至8%之間，遠高於一般房貸（約2%）。雖然部分銀行提供利率較低的「理財型房貸」，但審批嚴格，且同樣需要承擔還款風險。

延伸閱讀

散戶派判決：除非萬不得已，否則勿碰

結論非常明確：第二按揭是「高風險、高成本」的融資工具，不適合一般散戶用作長期資金周轉或投資槓桿。

情況建議行動
應急周轉（3-6個月）可考慮，但必須有清晰的還款計劃，並優先償還。
換樓過橋風險較高。建議先賣後買，或與銀行申請「過渡貸款」，利率遠低於財務公司的二按。
套現投資強烈不建議。 股票或加密貨幣的波動極大，用高息貸款去博回報，本質上是在賭博。參考今日數據，比特幣報79,033美元，一個月內波幅已達數千美元，風險極高。
支付生活費絕對不建議。 這代表你的財務狀況已亮紅燈，應立即尋求專業債務重組或財務顧問協助。

總括而言，二按是一把雙刃劍。在樓市下行、息口高企的環境下，保持現金流穩健比追求資產增值更為重要。對於絕大多數港台散戶來說，遠離二按，才是上策。