港股跌勢未止，恒生指數今日收報 23,874點，單日再跌 1.8%，過去30日累計跌幅達 7%。市場避險情緒高漲，恐懼與貪婪指數跌至 15 的「極度恐懼」水平。與此同時，香港樓市亦步入傳統「三伏天」，一手新盤推售步伐放緩，二手市場交投淡靜。不少準買家心中都有同一個疑問：恒指跌穿兩萬四，現在是否上車良機？還是應該等樓價再跌才入市？
本文將從按揭壓力測試、每月供款實例、發展商新盤部署及二手市場數據，為散戶投資者提供一個全面的樓市分析。
📊 市況速覽：股樓雙殺，資金何去何從？
過去一個月，港股表現疲弱，恒指從6月初高位持續回落，累跌約7%。與此同時，黃金價格報每盎司 4,337.80美元，過去30日亦下跌 4.7%，避險資產同樣受壓。美國標普500 ETF報 740.96美元，過去30日僅微升 0.3%，反映全球宏觀經濟不確定性加劇。
市場普遍預期，聯儲局或於今年秋季加息，高盛前總裁卡普蘭更直言：「若通脹持續，聯儲局應在秋季行動。」加息預期升溫，直接影響本港樓按利率走勢，因為**香港最優惠利率（P）**與美息息息相關。
🏠 按揭壓力測試：現在買樓仲過唔過到關？
香港金管局現行的按揭壓力測試要求，是按揭利率加3厘後，申請人的供款與入息比率（DSR）不超過 60%。以目前市場上最常見的H按計劃為例，實際按息約 4.125厘（H+1.3%，而一個月HIBOR約2.825厘），壓力測試利率即為 7.125厘。
實例計算： 假設買家購入一個 600萬港元的單位，承造 七成按揭，貸款額 420萬港元，還款期 30年：
| 項目 | 金額/比率 |
|---|---|
| 物業售價 | 600萬 |
| 按揭成數 | 70%（首期180萬） |
| 貸款額 | 420萬 |
| 實際按息（H按） | 4.125厘 |
| 壓力測試利率 | 7.125厘 |
| 壓力測試下每月供款 | 約 28,300港元 |
| 壓力測試下所需最低月入 | 約 47,200港元（DSR 60%） |
| 實際按息下每月供款 | 約 20,300港元 |
| 實際按息下所需最低月入 | 約 33,800港元（DSR 60%） |
結論： 一個月入約 3.4萬港元的單身人士或家庭，在目前息口下仍可通過實際供款要求；但若要通過壓力測試，月入需達 4.7萬港元以上。對於月入4萬港元左右的「中產夾心層」，壓力測試仍是一道不易跨越的門檻。
🏗️ 新盤推售：發展商「以價換量」策略持續
近期多個新盤以低於同區二手價「震撼價」推出，例如啟德及日出康城一帶的新盤，呎價較去年高位回落約 5%至10%。發展商如新鴻基地產、恒基兆業及長實集團，均採取「以價換量」策略，提供高成數按揭、印花稅回贈及現金優惠等，以吸引購買力有限的用家。
市場觀察： 一手新盤在6月份錄得約 800宗成交，較5月同期下跌約 15%，反映即使發展商減價，買家入市意欲仍受股市波動影響。
🏡 二手市場：太古城呎價跌穿2萬，係時候入市？
作為港島東「樓市風向標」的太古城，近期錄得多宗低價成交。市場消息指，一個實用面積約 580平方呎的兩房單位，以約 1,100萬港元易手，呎價約 18,965港元，正式跌穿 2萬港元心理關口，重返2024年初水平。
比較數據：
- 2024年6月太古城平均呎價：約 21,500港元
- 2026年6月太古城平均呎價：約 19,800港元（按近期成交估算）
- 跌幅：約 8%
對於打算「平買」的自住買家，太古城這類傳統藍籌屋苑的價格回調，確實提供了一定吸引力。但要注意，交投量仍然偏低，6月上半月全港二手住宅註冊量僅約 1,500宗，較5月同期下跌約 20%。低成交量意味著價格未必已見底，賣家議價空間可能進一步擴大。
💰 每月供款實例：600萬樓 vs 800萬樓
為讓讀者更清楚了解不同價位物業的每月供款壓力，以下列出兩種常見情況：
情景一：600萬物業（上車盤）
- 首期：180萬（三成）
- 按揭額：420萬
- 30年還款，息率4.125厘
- 每月供款：約20,300港元
- 壓力測試所需月入：約47,200港元
情景二：800萬物業（中型單位）
- 首期：240萬（三成）
- 按揭額：560萬
- 30年還款，息率4.125厘
- 每月供款：約27,100港元
- 壓力測試所需月入：約63,000港元
分析： 對於一個家庭月入 5萬港元的雙職家庭，600萬物業的壓力測試（需月入4.7萬）勉強過關；800萬物業則需月入6.3萬，門檻明顯更高。
🧐 專家觀點：散戶應否趁跌市入市？
利好消息：
- 發展商減價促銷：一手新盤往往提供低於市價的入場費，對用家有一定吸引力。
- 議價空間擴大：二手市場業主心態轉弱，議價幅度可達 5%至8%。
- 「撤辣」效應持續：2024年全面撤銷樓市辣招後，外地買家及公司名義買家的印花稅成本大減。
風險因素：
- 加息預期升溫：若聯儲局秋季加息，本港最優惠利率（P）可能跟隨上調，屆時按息有機會升至 4.5厘至5厘水平，每月供款壓力將增加。
- 恒指持續尋底：港股作為經濟「寒暑表」，若恒指進一步下跌，或反映企業盈利及經濟基本面轉差，樓市需求將受壓。
- 一手供應持續增加：未來3至4年潛在一手住宅供應量維持在 10萬伙以上，發展商或需繼續減價清貨。
延伸閱讀
🏁 最終判決：自住買家可伺機而動，投資者宜靜待時機
散戶派認為，對於真正有自住需求的買家，目前市場確實提供了較多選擇和議價空間。尤其是太古城等藍籌屋苑呎價跌穿2萬，以及新盤以「震撼價」推出，都值得用家認真考慮。
然而，考慮到加息風險及股市波動，建議準買家：
- 預留充足緩衝：每月供款不應超過家庭收入 40%，以預留空間應對息口上升。
- 選擇靈活按揭計劃：選用有「定息期」或「封頂位」的按揭計劃，降低未來加息影響。
- 保持現金流：切勿「瞓身」入市，保留至少 6至12個月的供款現金儲備。
對於投資者而言，目前樓市尚處於「尋底」階段，恒指未見明顯反彈訊號，加上加息陰霾未散，現階段不宜急於入市，建議密切留意下半年新盤開價及二手成交量變化。
一句總結：恒指跌穿兩萬四，樓市機會與風險並存；自住買家可伺機而動，投資者宜靜待時機。