市場快拍：銀行「清倉」行動升級

今日市場焦點落在兩間被債權人急推放售的香港酒店身上。根據《南華早報》報導，債權人正在積極推動出售兩間香港酒店，背後原因是銀行正加緊減持不良貸款，務求盡快止蝕。這消息一出，立即引起市場關注，究竟這是樓市見底的訊號，還是銀行「踩多一腳」嘅警號？

與此同時，港股今日表現反覆，恒生指數報23,353.31點，微升0.07%，但市場情緒依然審慎。美國科技股昨晚急跌，納指ETF單日跌3.29%，拖累環球市場氣氛。反映市場恐慌程度的「恐懼與貪婪指數」更跌至17，處於「極度恐懼」區間，反映投資者信心薄弱。

關鍵數據：酒店資產「燙手山芋」

是次被推售的兩間酒店，具體細節尚未完全披露，但據了解均屬中型酒店物業，位於市區非核心地段。值得留意的是，這並非單一事件。近月來，本港已有數間酒店被銀行接管或由債權人主導放售，主要原因是：

  • 利息成本高企：雖然美國加息週期看似接近尾聲，但利率仍處於高位，酒店營運商融資成本沉重。
  • 旅遊業復甦慢：訪港旅客數字雖然回升，但遠未及疫情前水平，酒店入住率及房價受壓。
  • 銀行為「瘦身」：金管局持續關注銀行體系風險，銀行傾向加快處理不良貸款，減少資產負債表風險。

對買家、賣家及租客的影響

買家（投資者）角度

對於有實力的投資者或發展商而言，這可能是「執平貨」的機會。酒店物業通常以低於市價出售，尤其當債權人急於套現時，議價空間更大。不過，投資者需注意以下風險：

  • 營運挑戰：酒店行業競爭激烈，營運成本高，並非「買咗就賺硬」。
  • 轉型限制：部分酒店物業有地契或規劃限制，未必能輕易改作住宅或商廈用途。
  • 融資困難：銀行對酒店物業按揭審批較嚴，買家需準備較多首期。

以一個市值約5億元的酒店物業為例，若債權人以七折（3.5億元）出售，買家需承擔的每月按揭供款（假設按揭成數五成，年利率4.5%，還款期20年）約為11.3萬元。若酒店每月淨收入能覆蓋此供款，則屬合理投資。

賣家（原業主／債權人）角度

對銀行而言，盡快出售資產套現是「止血」之舉。雖然可能要承受帳面虧損，但總比長期持有不確定資產為佳。而對原業主來說，被債權人強迫出售，意味著他們可能已失去贖回物業的能力。

租客（酒店營運商）角度

現有酒店營運商可能面臨被「踢走」的風險。新買家買入物業後，有權終止現有租約或大幅加租。營運商需盡快與新業主洽談條件，否則可能被迫結業。

專家觀點：樓市未見底，酒店資產「危中有機」

我們訪問了本地物業顧問陳先生（化名），他認為：「銀行今次行動，反映佢哋對後市唔樂觀，尤其係酒店呢類高風險物業。但對散戶投資者而言，呢啲資產未必適合直接買入，因為營運門檻高。散戶可以考慮透過投資REITs（房地產信託基金）間接參與，例如領展（00823）或置富產業信託（00778），呢類REITs持有嘅物業組合較分散，風險相對較低。」

另一位分析師則指出：「銀行急於放售酒店，可能係樓市調整嘅『最後一跌』訊號。當最弱嘅資產都俾人沽清，市場可能離底不遠。但散戶唔應該急於撈底，要等成交量和價格穩定先再考慮。」

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散戶派點評：保持現金，靜待時機

總括而言，債權人急推酒店放售，反映本港商業房地產市場正經歷深度調整。對散戶而言，直接投資酒店物業風險較高，不建議輕舉妄動。更穩妥的策略是：

  1. 持有現金：等待市場更明朗時才入市。
  2. 留意REITs：若看好後市，可考慮趁低吸納優質REITs。
  3. 關注住宅市場：酒店放售潮或會拖低整體樓市氣氛，住宅價格可能進一步受壓，對有意置業的用家而言，未來數月可能是「睇樓」的好時機。

恆指今日雖微升，但市場信心依然脆弱。散戶應以「安全第一」為原則，避免盲目追低，待市場信號明確後才行動。