息口凍結背後：4厘利率對香港樓市嘅即時衝擊

金管局今日（4月30日）宣布，維持基本利率於4厘不變，跟隨美國聯儲局嘅決定。消息一出，市場普遍預期香港銀行體系嘅最優惠利率（P）短期內唔會有大變動。對於一眾供樓族同準備上車嘅準買家嚟講，呢個決定意味住咩？

恒生指數今日收報25,754點，跌1.37%，反映市場對息口前景同地緣政治局勢嘅憂慮。伊朗戰火持續升溫，霍爾木茲海峽局勢緊張，油價已飆升至每桶109.36美元，按日升2.32%。戰火引發嘅通脹壓力，正悄悄改寫緊香港按揭利率嘅前景。

數據解讀：4厘息口下供樓實際成本

以一個市值600萬港元嘅中型單位為例，假設承造六成按揭（即360萬貸款額），還款期30年，採用H按（H+1.3%），今日嘅1個月HIBOR約為3.8厘，實際按息約為5.1厘。

  • 每月供款（P按5.25厘）：約19,877港元
  • 每月供款（H按5.1厘）：約19,531港元
  • 兩者相差：每月僅差346港元

對比一年前，當時HIBOR約2.5厘，實際按息約3.8厘，每月供款約16,800港元。換句話說，供樓族每月比一年前多付約2,700至3,100港元，一年累計多付超過3.6萬港元。

買家vs賣家：息口凍結下嘅博弈

對買家嘅影響：上車窗口正在收窄

金管局按兵不動，對準買家嚟講係一個短期穩定訊號。息口唔再急升，意味住供款壓力唔會突然加劇。但中原地產數據顯示，近期二手屋苑成交量持續偏低，買家普遍持審慎態度，等待更明確嘅入市時機。

以太古城為例，最新成交呎價約17,500至18,000元，較2024年高位回落約8%。一個實用面積580平方呎嘅兩房單位，叫價約1,020萬至1,050萬元。若買家採用六成按揭，首期需約408萬至420萬元，每月供款約3.3萬至3.4萬元（以P按5.25厘計）。

買家策略建議：

  • 善用「按揭保險計劃」，最高可承造九成按揭（樓價800萬以下）
  • 鎖定H按封頂息率，避免HIBOR波動風險
  • 考慮「定息按揭」，鎖定未來2至3年息口

對業主嘅影響：供樓壓力未減，但賣樓意欲增

現有業主面對嘅困境係：息口雖然凍結，但唔代表會回落。每月供款依然處於高位，尤其係當年選用H按嘅業主，今日嘅HIBOR已較低位大幅攀升。

一個真實案例：2018年以H+1.3%上車嘅業主，當時HIBOR約1.2厘，實際供款約1.27萬港元（貸款額300萬）。今日HIBOR升至3.8厘，實際供款升至約2.04萬港元，每月多付7,700港元，增幅達60%。

部分業主開始考慮「賣樓減磅」，尤其係持有多個物業嘅投資者。近期市場湧現一批「移民盤」同「減磅盤」，售價較市價低5%至10%，吸引咗一批「執平貨」嘅買家。

伊朗戰火如何改寫香港按揭利率前景？

呢個先係真正嘅關鍵。表面上金管局跟隨聯儲局凍息，但背後嘅通脹壓力正喺度累積。

油價飆升嘅連鎖效應：

  • 油價已升至每桶109美元，創2022年以來新高
  • 運輸成本上升，推高進口物價
  • 通脹壓力加劇，聯儲局被迫維持高利率更長時間

今日嘅恐懼貪婪指數僅29/100，處於「恐懼」區間。市場普遍預期聯儲局喺2026年下半年先會開始減息，甚至有可能全年維持利率不變。

專家觀點：息口走勢三大情景

情景一：伊朗局勢緩和（概率40%）

  • 油價回落至90美元以下
  • 聯儲局下半年開始減息，全年減息0.5至0.75厘
  • 香港最優惠利率跟隨下調0.25至0.5厘
  • 供樓族每月供款可減少約500至1,000港元

情景二：伊朗局勢持續緊張（概率45%）

  • 油價維持100至120美元高位
  • 聯儲局全年維持利率不變，甚至再加息0.25厘
  • 香港最優惠利率維持不變
  • 供樓族每月供款壓力持續

情景三：伊朗局勢急劇惡化（概率15%）

  • 油價突破130美元
  • 聯儲局被迫加息壓通脹
  • 香港最優惠利率上調0.25至0.5厘
  • 供樓族每月供款增加1,000至2,000港元

實戰部署：供樓族同準買家嘅行動清單

現有供樓族：

  1. 檢視按揭條款：確認H按封頂息率，必要時轉按至P按鎖定息率
  2. 考慮定息按揭：部分銀行提供2至3年定息計劃，利率約4.5至4.8厘，可鎖定未來息口
  3. 提前還款策略：若有閒置資金，可考慮部分提前還款，降低每月供款壓力
  4. 租金收入檢視：若持出租物業，確保租金收入足以覆蓋供款

準買家：

  1. 計算可負擔能力：以5.25厘P按計算每月供款，確保壓力測試過關
  2. 預留緩衝資金：建議預留6至12個月供款作為應急儲備
  3. 留意新盤優惠：發展商為去貨提供各類優惠，如「免息免供」計劃
  4. 考慮二手市場：部分業主減價出貨，可留意低於市價5至10%嘅筍盤

延伸閱讀

總結：息口凍結唔代表風平浪靜

金管局今日按兵不動，為樓市提供咗短期穩定訊號。但伊朗戰火引發嘅通脹壓力，正喺度重新定義按揭利率嘅長期走勢。

對供樓族：短期內供款壓力未減，應積極檢視按揭條款，考慮鎖定息口嘅選項。

對準買家：息口凍結為上車提供咗時間窗口，但唔好忽視地緣政治風險。計算可負擔能力時，應以較高嘅息口水平作壓力測試。

對投資者：樓市短期內缺乏向上突破嘅動力，但優質物業喺調整市中反而係吸納機會。留意發展商新盤優惠同二手市場嘅「減磅盤」。

記住：息口凍結只係暫時嘅喘息空間，唔係長期利好。做好風險管理，先係散戶喺呢個市場生存嘅不二法門。