穆迪報告：香港樓市升浪「勢頭持續」 息口風險可控？

評級機構穆迪（Moody’s）昨日（18日）發表報告，指香港住宅物業市場的上升週期「勢頭持續」（upswing poised to hold），即使面對利率不確定性，樓市基本因素仍然穩健。消息一出，市場隨即議論紛紛——在美國聯儲局減息預期反覆、本地銀行同業拆息（HIBOR）時高時低的大環境下，散戶究竟應該趁回調上車，還是繼續租樓觀望？

本文將結合最新市場數據，以港島東龍頭屋苑太古城為案例，為讀者拆解買家、業主與租客三方的實際處境。

市場數據速覽：樓價指數企穩 成交活躍度回升

根據中原地產最新數據，反映本港二手樓價的中原城市領先指數（CCL）最新報138.45點，按週微升0.2%，年初至今累計升幅約4.8%。雖然升幅較去年第四季有所放緩，但整體趨勢仍然向上。

土地註冊處數據顯示，4月份整體住宅買賣合約登記共5,218宗，較3月份的4,987宗上升4.6%，連續兩個月企穩5,000宗以上水平，顯示市場購買力並未因息口因素而大幅萎縮。

個案實測：太古城兩房戶 2026年5月供款計數

為讓讀者有更直觀的理解，我們以鰂魚涌太古城一個實用面積約580平方呎的兩房單位為例進行測算：

基本假設：

  • 單位樓價：950萬港元（參考中原地產近期太古城兩房成交價約920萬至980萬）
  • 首期四成（即380萬港元），按揭六成（570萬港元）
  • 還款期30年
  • 選用H按（H+1.3%），封頂息率為P-2%（P=5.875%）

情境一：一個月銀行同業拆息（1M HIBOR）為4.2%

  • 實際按息 = 4.2% + 1.3% = 5.5%（低於封頂息率3.875%？不，封頂P-2%=3.875%——此處需注意，H按的封頂息率通常設於P-2%水平，若P為5.875%，即實際封頂息率為3.875%。但若HIBOR高企令H+1.3%超過封頂息，銀行會以封頂息率計算。目前1M HIBOR約4.2%，H+1.3%=5.5%，高於封頂的3.875%，故實際息率為3.875%）
  • 每月供款：約26,800港元

情境二：一個月銀行同業拆息（1M HIBOR）回落至3.5%

  • 實際按息 = 3.5% + 1.3% = 4.8%，仍高於封頂息率3.875%
  • 每月供款：維持約26,800港元（因封頂機制仍生效）

情境三：假設未來聯儲局減息，P跟隨下調0.25厘至5.625%

  • 封頂息率 = 5.625% - 2% = 3.625%
  • 若HIBOR回落至3.0%，H+1.3%=4.3%仍高於新封頂息率
  • 每月供款：約25,900港元（比現時減少約900港元）

買家啟示：現在上車是「摸頂」還是「趁低吸納」？

利好消息：

  1. 穆迪背書：國際評級機構看好樓市前景，對市場信心有提振作用
  2. 供應有限：中原地產指出，未來3至4年一手私人住宅潛在供應約10.7萬伙，較去年高位回落，供應壓力減輕
  3. 租金回報改善：太古城兩房單位目前月租約2.2萬至2.5萬港元，租金回報率約2.8%至3.2%，較去年低位回升

風險因素：

  1. 息口走勢不明：雖然市場普遍預期聯儲局下半年有機會減息，但通脹數據反覆，減息時間表一再推遲
  2. 經濟前景：恒生指數年初至今下跌約2.3%，市場對本地經濟復甦力度存疑
  3. 購買力限制：以月供26,800港元計算，按壓力測試要求，買家月入需達約64,000港元，門檻不低

業主策略：持貨成本上升，應否趁高獲利？

對於現有業主而言，最直接影響是按揭供款增加。以2021年以800萬港元購入太古城單位的業主為例，當時H按息率約1.5%，每月供款約16,500港元；如今息率升至封頂水平3.875%，每月供款增加超過10,000港元，升幅達62%。

不過，穆迪報告指出，香港住宅市場的「負擔能力指標」雖然惡化，但就業市場穩定，銀行資產質素仍然良好，大規模斷供的風險不高。業主應考慮：

  • 轉按慳息：部分銀行提供低至H+1.2%的按揭計劃，可比較不同銀行條款
  • 善用額外還款：若手頭有閒置資金，可考慮部分提前還款以減低利息開支
  • 租務市場活躍：若單位租金收入能覆蓋供款，可考慮持有收租

租客視角：繼續租樓等跌價，還是「租轉買」？

目前太古城兩房單位月租約2.3萬港元，與上述月供26,800港元相差僅3,800港元。換句話說，每月多付約16%的開支就能「由租變買」，累積資產。

租樓的好處：

  • 靈活性高，可隨時因應工作變動搬遷
  • 免卻維修保養及管理費開支
  • 可等待更佳入市時機

買樓的優勢：

  • 對沖通脹，資產隨時間增值
  • 強制儲蓄，每月供款等同累積財富
  • 自住物業的歸屬感與穩定性

專家觀點：樓市「有升無跌」神話不再，但優質物業仍具防守力

資深物業投資者、中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，穆迪的報告反映國際評級機構對香港樓市的中期看法偏向正面，但散戶不應將之視為「入市必勝信號」。他強調：「樓市已告別『有升無跌』的年代，波動會更頻繁。但對於自住買家而言，選擇交通便利、配套成熟的地區如太古城、康怡花園等，長遠仍具防守力。」

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結語：穆迪報告是「強心針」還是「糖衣毒藥」？

穆迪的報告無疑為市場注入一劑強心針，但散戶必須保持清醒——息口風險並未消失，經濟前景亦非一片坦途。對於自住買家，若財政狀況穩健、長遠計劃在港定居，目前市況下議價空間較大，是值得考慮的入市時機。但對於投資者而言，應做好利率持續高企的壓力測試，避免過度借貸。

最後小結：

  • 自住買家：可趁市場回調時積極睇樓，專注優質物業
  • 現有業主：檢視按揭條款，考慮轉按或還款計劃
  • 租客：計算「租買差價」，若差距在15%以內，買樓長遠更划算

樓市從來不是零和遊戲，散戶最緊要係——知自己能力，睇清風險，先好出手。

免責聲明：以上內容僅供參考，不構成任何投資建議。樓市有風險，投資前請諮詢專業意見。