市場快照：股樓背馳的一星期
恒生指數本週報 24,211.35 點，單日反彈 1.79%，但過去 30 日仍累跌 4.2%，7 日計跌 1.6%。按傳統智慧，股市疲弱通常拖累樓市氣氛，但今個星期港樓出現「股跌樓穩」的背馳格局——中原城市領先指數（CCL）在窄幅上落中企穩，租金回報率反而成為市場焦點。
翻查近期成交，港島區部分屋苑呎價較年初高位回落約 3% 至 5%，但新界及九龍上車盤的呎價跌幅收窄至 1% 至 2%，個別鐵路沿線屋苑更錄得輕微回升。這種「核心區弱、上車盤穩」的分化，正是減息周期下資金重新配置的訊號。
關鍵數據：三個不能忽視的數字
第一，租金回報率。 目前港島中小型單位租金回報約 3.1 厘，九龍約 3.4 厘，新界上車盤普遍達 3.5 厘至 3.8 厘。在一個月 HIBOR 回落的環境下，按揭實際供款利率已降至約 3.5 厘至 3.75 厘區間，「供平過租」的屋苑數目正在增加。
第二，成交量。 土地註冊處數據顯示，過去一個月整體住宅買賣登記維持在每月約 4,000 至 4,500 宗水平，較高峰期明顯收縮，但較今年最低位已回升約兩成，反映買家正逐步重返市場，只是未見恐慌性搶盤。
第三，恒指與樓價的背馳。 恒指 30 日跌 4.2%，但同期 CCL 僅微跌不足 1%。歷史上股樓同步的機會較高，今次脫鈎，部分原因是樓市早已在過去兩年消化了大部分利淡因素，估值先行調整。
上車客角度：供款實例計算
假設購入新界一個 450 萬港元的上車盤，承造七成按揭、還款期 30 年：
- 貸款額：315 萬港元
- 以實際供款利率約 3.6 厘計算，每月供款約 14,320 港元
- 若利率再降 0.25 厘至 3.35 厘，每月供款降至約 13,890 港元，每月省約 430 港元，全年省逾 5,000 港元
對上車客而言，減息周期的實際好處是「月供減輕」，但前提是要通過壓力測試。若未來利率回升 2 厘，供款將升至約 17,900 港元，準買家必須確保收入穩定。
收租客角度：回報與風險
同一單位若作收租用途，以月租約 13,000 港元計算，扣除差餉、管理費及潛在空置期後，淨租金回報約 3.2 厘至 3.5 厘。相比定期存款約 3 厘至 3.5 厘的水平，收租的優勢在於租金有機會隨通脹上升，且物業本身具資本增值潛力；劣勢則是流動性低、維修成本及租客風險。
值得注意的是，收租客的收入需計入物業稅，實際淨回報會再打折扣。以 3.5 厘表面回報計算，扣稅後可能降至約 3.1 厘。
專家觀點：分化市下的策略
市場觀察人士指出，今輪減息周期與過去不同，並非「一減息就爆升」，而是「揀樓」的時代。核心區豪宅受外資及內地資金影響，波幅較大；上車盤則受本地剛性需求支撐，抗跌力較強。
有分析認為，若恒指持續在 24,000 點附近拉鋸，部分資金或會由股市流向樓市尋求穩定回報，特別是租金回報率已接近按揭利率的屋苑。但亦有意見提醒，全球經濟前景未明，油價報 91.66 美元、金價高企 4,220 美元，反映市場避險情緒仍在，樓市難言全面復甦。
延伸閱讀
散戶派結論
今個星期港樓的關鍵詞是「分化」與「回報」。恒指跌 4.2% 而樓價企穩，說明樓市已進入以租金回報為主導的階段。
- 上車客：減息令月供減輕，但必須通過壓測，宜揀鐵路沿線、租金回報 3.5 厘以上的屋苑，攻守兼備。
- 收租客：3.1 至 3.8 厘的淨回報與定存相若，但勝在長線增值，適合資金充裕、能承受流動性風險的投資者。
- 觀望者：股樓背馳是訊號而非保證，宜密切留意成交量能否持續回升至每月 5,000 宗以上，才是樓市真正轉勢的確認。
在減息與避險情緒並存的 2026 年，港樓不再是「閉眼買都贏」的市場，而是考驗揀樓眼光與現金流管理的市場。上車定收租，答案取決於你的持貨能力，而非市場氣氛。