市場快照：樓市淡靜，但「租者置其屋」搜尋量急升

今日港股恒生指數收報 24,689.03 點，升 0.73%，但過去一個月仍累跌 3.5%，市場氣氛未算熱烈。樓市方面，一手新盤繼續以貼市價搶客，二手交投則持續拉鋸。有趣的是，在整體樓市觀望氣氛之下，Google 香港熱門搜尋榜今日卻出現「租者置其屋計劃」關鍵字，搜尋熱度明顯上升，反映公屋租戶對「由租轉買」的興趣正在升溫。

與此同時，國際市場方面，黃金今日報每盎司 4,229.40 美元，單日跌 2.12%，油價則升至每桶 93.85 美元。外圍利率預期仍然反覆，意味本地按揭利率短期內難以大幅回落，準買家的供款壓力依然是核心考量。

關鍵數據：租置計劃到底平幾多？

「租者置其屋計劃」（簡稱租置計劃）讓現居公屋租戶以大幅折扣價購入自己居住的單位。以過往批次的定價機制參考，折扣率普遍介乎市價的 50% 至 65% 折讓，即租戶有機會以市價約 35 至 50 折入手。

以一個實用面積約 400 平方呎的公屋單位為例，假設同區私樓市價約每平方呎 12,000 元（即約 480 萬元），若以五折購入，售價約 240 萬元。以現時主流按揭利率約 4.125%、承造七成按揭、還款期 25 年計算：

  • 首期：約 72 萬元
  • 貸款額：約 168 萬元
  • 每月供款：約 8,970 元

對比同區私樓 480 萬元、同樣七成按揭的每月供款約 17,940 元，租置單位供款幾乎是私樓的一半。對於現時每月交租約 2,000 至 3,000 元的公屋租戶而言，供款雖然跳升，但換來的是資產擁有權。

買家視角：三大考慮不能忽略

第一，轉售限制。 租置單位設有轉售限制期，一般為首次售出後 5 年內不得在公開市場轉售，只可售回房屋署或於第二市場轉讓，流動性遠低於私樓。

第二，樓齡與維修。 不少租置屋邨樓齡已達 30 至 40 年，買入後或需面對大維修、升降機更換等費用，這筆開支隨時數以十萬元計，必須預留現金。

第三，按揭審批。 雖然有政府擔保，但銀行對高樓齡單位的估價與還款期仍較保守，部分銀行可能縮短還款年期，令每月供款上升。

租戶 vs 準買家：兩種處境，兩種策略

對現有公屋租戶而言，租置計劃的最大價值是「鎖定居住成本」兼「建立資產」。若家庭收入穩定、有足夠首期，長線持有 10 年以上，折扣價入場的安全邊際相對較高。

對未上樓的準買家而言，租置計劃並不適用，反而要留意這類單位日後在第二市場的供應，可能為鄰近區域的細價樓帶來輕微價格壓力。

專家觀點

市場觀察者普遍認為，租置計劃屬「用時間換折扣」的選擇——業主以轉售限制及樓齡風險，換取遠低於市價的入場門檻。在按揭利率仍高企、私樓入場費動輒數百萬的環境下，對合資格公屋租戶而言，這確實是一條值得認真計算的上車路徑，但前提是現金流穩健、並願意長期持有。

延伸閱讀

散戶派結論

租置計劃不是「免費午餐」，而是一道財務紀律的考題。建議租戶在決定前，先做三件事：（一）向銀行查詢實際估價與按揭條件；（二）預留至少 10 萬元應付潛在維修；（三）計算供款佔家庭收入比例，盡量控制在四成以內。計得清楚，折扣才是真折扣；計錯數，上車隨時變上鎖。