市場快照：定存息跌，租金回報「被動升值」
過去兩年，香港散戶最愛的「無風險收息」工具是港元定期存款。但隨着金管局數據顯示9月定存息已見頂回落，部分銀行3個月港元定存已跌穿3厘水平。與此同時，住宅租金在過去一年持續企穩，令租金回報率與定存息的差距收窄，甚至出現逆轉。
市場觀察人士指出，目前部分中小型單位（實用面積約300至400平方呎）的租金回報率已升至約3.5厘，個別新界細單位更貼近4厘。相比之下，大型銀行3個月定存息普遍在2.8至3.2厘之間浮動，且新資金優惠多數設有金額上限及短期鎖息條款。
換言之，過去「定存穩袋3.5厘、買樓收租得2.5厘」的算盤，今日已經要重新打過。
關鍵數據點：3.5厘回報的真實面貌
先講清楚「租金回報率」的計算方式。市場慣用的粗略公式是：
年租金收入 ÷ 物業買入價 × 100%
以一個實用面積350平方呎的單位為例，假設：
- 買入價：600萬港元
- 月租：17,500港元
- 年租金收入：21萬港元
- 粗略回報率：21萬 ÷ 600萬 = 3.5厘
表面上跑贏定存。但這個數字未計入以下成本：
- 管理費：每月約1,200至1,800港元，一年約1.5萬至2.2萬港元（多數由業主承擔）
- 差餉及地租：按應課差餉租值計算，一年約數千港元
- 物業稅：租金收入扣除20%標準免稅額後，按15%計算
- 維修及空置期：冷氣、水喉、裝修損耗，加上每年平均約半個月至一個月空置
把上述成本扣除後，實際淨回報率往往回落至2.5至2.8厘。若單位涉及按揭，還要再扣利息支出。
買家、業主、租客三方啟示
對準買家（想買樓收租）： 如果目的是「收息」，必須用「淨回報」而非「表面回報」去比較。以600萬單位、承造七成按揭（420萬貸款、按揭利率約4厘、30年期）計算，每月供款約2萬港元，而月租只有1.75萬港元——每月現金流為負約2,500港元。這還未計管理費。換言之，在目前按揭利率水平下，高成數按揭收租多數「貼錢」，靠的是長線資本增值而非現金流。
對現有收租業主： 定存息回落，反而令「揸樓收租」的相對吸引力回升。若手上單位已供滿或低成數按揭，淨租金回報3厘以上，確實比定存「鎖死」資金更有彈性。但要留意：租金上升空間受制於市民實際收入，加租太急隨時換來空置。
對租客： 業主若因定存息跌而「惜售」或轉賣為租，市場租盤供應或增加，短期議租空間可能改善。但若業主眼見回報回升而加租，租客續約時要有心理準備。
專家觀點：回報率不是唯一指標
有市場分析認為，租金回報率只是其中一項參考，不應單憑「3.5厘 vs 3厘」就下決定。物業的流動性遠低於定存——賣樓需時數月，交易成本（代理佣金、印花稅、律師費）動輒數十萬。若持有期少於三至五年，這些成本足以蠶食數年的租金回報。
此外，定存可隨時續期或轉倉，物業則涉及租客管理、維修協調等「隱形工作」。對沒有時間處理租務的散戶而言，定存的「零管理成本」本身就有價值。
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結論：計清楚「淨回報」才落注
在定存息回落的環境下，租金回報率的相對吸引力確實提升，但「3.5厘」是未扣成本的表面數字。準買家應以淨回報率、每月現金流、持有年期、交易成本四條數一併計算，並假設按揭利率不會大幅回落。若計完之後淨回報仍能穩定在3厘以上、且現金流不致長期負數，收租才算是與定存「叮噹馬頭」的選項；否則，與其為3.5厘的表面回報背負數百萬貸款，不如先問自己：這筆錢，是想要「回報」，還是想要「安心」？