市場快照：拆息跌，按揭息口無跟足

近月港元一個月拆息由高位回落，市場一度憧憬供樓一族可以「鬆一口氣」。不過，翻查主要銀行最新按揭牌價，新做 H 按的實際封頂息率普遍仍鎖在 4 厘以上，最優惠利率（P）按亦未見明顯下調。換句話說，拆息回落的好處，大部分被「封頂息」機制吸收，業主實際供款變化有限。

另一邊廂，恒生指數今日報 24,160.44 點（▼0.21%），過去一個月累跌約 3%，港股氣氛偏弱；反觀黃金報 4,208.70 美元（▲0.43%），資金明顯泊向避險資產。股市與樓市同步缺乏方向，令不少準買家陷入「等平啲先入」與「驚越等越貴」的兩難。

關鍵數據：三條數決定你供得起幾多

以一個 500 萬港元的單位、承造 七成按揭（350 萬）、還款期 30 年為例：

  • 假設實際按息 4.125 厘：每月供款約 16,965 元，全期利息支出約 260 萬。
  • 假設實際按息 3.5 厘：每月供款約 15,716 元，全期利息約 215 萬。

單是 0.625 厘的息差，30 年就相差約 45 萬港元——相當於一輛中價電動車。這正是為何「鎖唔鎖息」值得坐低計清楚。

第二條數是壓力測試。金管局要求以現行息率加 2 厘計算供款與入息比率。以上述 4.125 厘為例，壓測息率約 6.125 厘，月供升至約 21,262 元，家庭月入需達約 42,500 元才「夠數」。若收入貼近紅線，上會前最好先自行壓測。

第三條數是現金回贈與罰息期。目前部分銀行提供約 1%至1.5% 貸款額回贈，350 萬貸款即約 3.5 萬至 5.25 萬；但多數設 2 至 3 年罰息期，提早還款或轉按要回吐。回贈愈高，通常罰息期愈長，這是等價交換。

買家、賣家、租客各自啟示

買家（上車客）：拆息回落不等於供款即減，簽約前應向 2 至 3 間銀行同時估價及取按揭批核，比較封頂息、回贈與罰息期。若打算 3 年內換樓，宜選罰息期較短者；若長揸自住，則可爭取較高回贈。

賣家（業主）：息口高企下，買家借貸成本上升，議價空間自然擴大。若單位樓齡較高或需大維修，買家壓測更緊，出價會更保守。想加快成交，可考慮在價格上讓步，換取「即時可上會」的確定性。

租客：按揭成本高企，部分準買家轉買為租，短期租務需求有支持。若你正考慮「租住先」，要留意租約期與未來上車時間表的配合，避免被長租約鎖死。

專家觀點

市場觀察人士指出，拆息屬短期波動，按揭封頂息才是業主實際面對的成本；在息口未明確轉向下，銀行審批取態仍偏審慎，估價不足的情況偶有發生。有按揭中介提醒，準買家不應只比較「牌價息率」，更要計及估價、回贈、罰息期與律師費等「隱藏成本」，因為這些往往才是決定上會順唔順利的關鍵。

延伸閱讀

散戶派結論

拆息回落是訊號，不是即時減供。對上車客而言，與其賭息口走向，不如先計清月供、壓測與回贈三條數，再決定鎖息年期與銀行組合。記住：息口可以變，但 30 年的供款承諾簽咗就難改。計得清，先至供得安樂。

本文數據僅作示例，實際按揭條款以銀行最終批核為準。