延伸閱讀

銀行加按息｜供樓負擔創3年新高，業主點應對？

香港樓市再迎來一次「壓力測試」——多家主要銀行於本週宣佈上調新造按揭的H按封頂息率（Cap Rate），實際按息（Actual Mortgage Rate）由約4.15厘調升至4.375厘至4.5厘不等，創下2023年加息周期以來的新高。

對於已上車的業主而言，這意味著每個月的供款將進一步增加；而對於正在觀望的準買家來說，入市門檻亦隨之提高。今次《散戶派》就為讀者詳細拆解加息對不同持份者的影響，以及可以考慮的應對策略。

市場關鍵數據一覽

  • 實際按息變化：H按封頂息率由P-1.75%（實際約4.15厘）上調至P-1.5%（實際約4.375厘至4.5厘），升幅約0.25厘至0.35厘。
  • 一個月HIBOR：最新報約4.1厘，仍高於大部分H按的封頂息率，意味著新造按揭的息率將以封頂息率為準。
  • 最優惠利率（P）：目前主要銀行P息維持於5.875厘不變，但市場預期下半年有機會跟隨美國聯儲局減息。

典型供款變化案例（以一個600萬港元物業、借八成按揭、30年還款期計算）：

項目加息前（4.15厘）加息後（4.5厘）每月多付
每月供款$23,346$24,317+$971
全年供款$280,152$291,804+$11,652
壓力測試所需最低月入$56,030$58,361+$2,331

這還未計及管理費、差餉及地租等開支。以一個600萬元的單位為例，每月總持有成本（供樓+管理費+差餉）已接近$27,000。

對業主的影響：供樓壓力創3年新高

對於已持有物業的業主，尤其是採用H按計劃的業主，這次加息直接影響其每月現金流。以一個800萬元物業、借六成按揭的業主為例，每月供款將增加約$800至$1,000。

市場觀察人士指出，目前香港家庭供樓負擔比率（Mortgage Payment to Household Income Ratio）已升至約72%，創2023年加息周期以來的新高。 這意味著一個中等收入家庭每月收入的七成以上要用於供樓，生活空間被大幅壓縮。

對於那些在2021年樓市高位、以低息H+1.3%上車的業主來說，當時實際按息僅約1.5厘，每月供款比現在低約四成。若當時借入500萬元按揭，每月供款約$17,250，如今同樣的貸款額在4.5厘息率下，每月供款已升至$25,330，增加了近50%。

對準買家的影響：壓力測試門檻再提高

對於計劃入市的準買家來說，壓力測試要求變得更加嚴苛。 目前金管局要求銀行在批出按揭時，需以「實際按息+2厘」測試申請人的還款能力。以4.5厘的實際按息計算，壓力測試利率為6.5厘。

壓力測試所需的每月最低收入要求大幅提高。 一個600萬元物業、借八成按揭、30年還款期的申請人，在4.5厘息率下，壓力測試所需的最低月入為$58,361，比加息前的$56,030增加了$2,331。

以一個家庭月入中位數約$40,000的香港家庭為例，即使擁有足夠首期，也未必能通過壓力測試，因為所需月入遠高於其收入水平。這實際上將大量潛在買家排除在市場之外。

專家觀點：未來按息走勢點睇？

《散戶派》訪問了香港置業及按揭專家，以下是他們的綜合分析：

「銀行今次加按息，主要原因是資金成本上升，」 一位不願具名的銀行按揭部主管表示。 「一個月HIBOR持續高企於4厘以上，銀行資金成本壓力巨大，加按息無可避免。」

展望未來，專家認為按息走勢取決於以下因素：

  1. 美國聯儲局減息時間表：市場普遍預期聯儲局將在2026年下半年開始減息，屆時香港P息有機會跟隨下調，從而帶動按息回落。
  2. 銀行體系結餘：目前香港銀行體系結餘約450億港元，處於較低水平，限制了銀行減息的空間。
  3. 樓市成交量：若樓市持續低迷，銀行或會通過減息或增加現金回贈來吸引客戶，但短期內難以大幅下調按息。

「準買家如果係自住，而財務狀況穩健，其實唔需要因為加息而完全卻步，」 中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示。 「反而可以考慮選用定息按揭計劃，鎖定未來幾年的供款，避開利率波動風險。」

業主及準買家應對策略

對現有業主：

  1. 考慮轉按（Refinance）：雖然目前轉按的現金回贈已大幅縮水，但若現有按揭的息率高於市場水平，轉按仍可節省利息支出。特別留意那些在加息前以H+1.5%以上息率上車的業主，轉按至H+1.3%的計劃可節省約0.2厘的利息。
  2. 提前償還部分本金：若有額外資金，可考慮提前償還部分按揭本金，直接減少每月供款及總利息支出。但需留意銀行是否設有罰息期（Penalty Period），一般為首2至3年。
  3. 延長還款期：部分銀行允許業主申請延長還款期（例如由25年延長至30年），以降低每月供款壓力。但需注意總利息支出會增加。

對準買家：

  1. 預留更充足的資金：計算供款時，應以較高的實際按息（如4.5厘）作基準，並確保有足夠的現金儲備應對加息。
  2. 考慮選用定息按揭：部分銀行提供2年或3年的定息按揭計劃，息率約4.25厘至4.5厘，可鎖定未來幾年的供款，避免利率波動風險。
  3. 降低物業預算：若壓力測試未能通過，應考慮購買價格較低的物業，或增加首期比例以降低按揭金額。
  4. 留意發展商優惠：部分新盤提供「二按」或「免息供款期」等優惠，但需仔細閱讀條款，了解優惠期後的息率及還款要求。

結論：樓市調整期，審慎為上

銀行加按息對香港樓市無疑是一記重擊。對於業主來說，供樓壓力增加是不爭的事實；對於準買家來說，入市門檻進一步提高，令置業夢更難實現。

《散戶派》認為，在利率仍然高企、樓價調整壓力未消的環境下，無論是業主還是準買家，都應保持審慎。 業主應檢視自身的財務狀況，確保有足夠的應急資金；準買家則不應急於入市，可等待更明確的利率走勢信號。

當然，若樓價進一步下跌，而按息有望在年底回落，對於有實力、有耐性的買家來說，或許會是一個不錯的入市時機。記住，在樓市調整期，現金為王，審慎為上。