市場快拍：供樓壓力驟減，上車時機浮現？

香港樓市經歷2025年全年樓價指數下跌5.3%後，2026年首季迎來轉機。差餉物業估價署最新數據顯示，私人住宅樓價指數在3月份錄得按月微升0.8%，為連續兩個月反彈。與此同時，銀行按揭利率持續回落，H按封頂利率維持在3.875%的近年低位，加上匯豐、中銀等大行重推H+1.3%的按揭計劃，令每月供款壓力顯著下降。

美聯物業數據指出，3月份二手住宅成交量回升至3,400宗，按月增加12%。這股回暖趨勢背後，最關鍵的驅動力是負擔能力的大幅改善—根據本刊以最新利率及樓價計算，一個建築面積500平方呎的中小型單位，每月供款佔家庭月入中位數的比例已降至約35%，為2020年以來最低水平。

關鍵數據拆解：供樓負擔比率如何計算？

要理解當前樓市的可負擔性，我們需從三個核心變數入手：樓價、按揭利率、家庭收入。

1. 樓價調整幅度

根據差估署2025年全年數據，私人住宅樓價指數按年下跌5.3%。以實例說明，太古城一個實用面積589平方呎的兩房單位，2024年高位成交價約1,050萬元，2025年底同類單位成交價回落至約980萬元，跌幅約6.7%。同期沙田第一城一個304平方呎細單位，從460萬元回落至430萬元，跌幅約6.5%。

2. 按揭利率下行趨勢

2026年4月最新按揭利率環境：

  • H按封頂利率：3.875%（恒生、匯豐、中銀一致）
  • P按主流報價：P-2.5%（即3.5%）
  • 定息按揭：2年期定息3.6%，3年期定息3.7%（滙豐、渣打提供）
  • 壓力測試要求：每月供款不可超過月入50%（金管局指引維持不變）

3. 家庭收入中位數變化

政府統計處最新數據顯示，2025年香港家庭月入中位數為39,800元，較2024年的38,500元上升3.4%。收入增長疊加利率回落，令負擔能力明顯改善。

實例計算：不同銀碼單位的每月供款

以下以**30年還款期、H按封頂利率3.875%**為基準，計算不同樓價單位的每月供款及所需首期（假設按揭成數為七成，即首期三成）：

樓價（萬元）首期（30%）按揭金額每月供款（P+I）供款佔月入比（月入$39,800）
500150萬350萬$16,45841.4%
600180萬420萬$19,74949.6%
700210萬490萬$23,04157.9%
800240萬560萬$26,33266.2%
1,000300萬700萬$32,91582.7%

關鍵觀察：以家庭月入中位數39,800元計算，600萬元以下的物業供款佔比低於50%，符合金管局的壓力測試基本門檻。500萬元物業的供款比率僅41.4%，遠低於2022年高峰期的55%水平。

買家啟示：上車目標價位與儲蓄計劃

首置買家策略

以一個實用面積400平方呎的市區上車盤為例（樓價約550萬元）：

  • 首期（30%）：165萬元
  • 印花稅：首置最高4.25%（約23.4萬元）
  • 經紀佣金：1%（約5.5萬元）
  • 律師費及其他：約1.5萬元
  • 總啟動資金：約195.4萬元

若家庭每月可儲蓄15,000元（約月入38%），需時約**130個月（約10.8年）**才能儲夠首期。但若考慮到：

  • 2026年MPF自願性供款扣稅（上限$60,000）
  • 政府居屋計劃（2026年新一期預計2027年初推出）
  • 銀行「父幹」按揭擔保計劃

實際儲蓄時間可縮短至5-7年。

業主換樓策略

現有業主若手持2019年前購入的物業，可考慮以下方案：

  1. 轉按套現：利用物業升值（若高位購入則需謹慎）套取資金作換樓首期
  2. 先賣後買：避免同時持有兩項物業的額外印花稅（SSD）風險
  3. 定息鎖定：現時2-3年定息按揭利率低至3.6%，適合預期未來加息環境

賣家與投資者角度

業主議價空間

中原地產數據顯示，3月份二手樓業主議價幅度平均為3-5%，較2025年第四季的8-10%明顯收窄。這反映市場信心逐步回穩，急售個案減少。但新界區大型屋苑（如沙田第一城、嘉湖山莊）議價空間仍達5-8%，買家可積極還價。

租金回報率計算

以550萬元物業、月租15,000元計算：

  • 年租金收入：18萬元
  • 租金回報率：3.27%
  • 扣除管理費（約每月1,500元）及差餉（約每月1,000元）後淨回報：2.55%
  • 對比H按封頂利率3.875%，目前是負現金流（即租金收入不足以覆蓋供款）

但若考慮到：

  • 租金上升趨勢（2025年全年租金指數升2.1%）
  • 樓價潛在反彈（差估署預計2026年全年升3-5%）
  • 按揭利息扣稅（每年上限10萬元）

中長線投資仍具吸引力。

專家觀點：2026年下半年樓市走向

利嘉閣地產研究部主管陳先生表示：「負擔能力改善是今次樓市回暖的核心原因。我們預測第二季成交量可達4,000宗水平，全年樓價升幅約5%。但需注意美國聯儲局下半年若降息，港息跟隨回落的幅度，將直接影響H按利率走勢。」

中大經濟學系副教授劉教授則持審慎態度：「目前供款負擔比率看似回落，但若以總債務對收入比率計算，香港家庭仍處於全球最高水平。建議買家預留至少6-12個月的供款儲備，以應對未來利率波動。」

延伸閱讀

結論：2026年上車時機成熟，但需量力而為

綜合分析，2026年第一季確實呈現近年最佳的置業窗口：

  • 供款負擔：500萬元物業供款佔月入41.4%，創6年新低
  • 利率環境：H按封頂3.875%，預計下半年仍有下行空間
  • 樓價水平：較2024年高位回落5-7%，議價空間仍在

但風險因素不容忽視：

  1. 全球經濟不確定性：美聯儲降息時間表未明，若通脹反彈可能延後
  2. 本地經濟結構問題：零售、旅遊業復甦緩慢，影響就業市場
  3. 供應量增加：2026年預計有2.5萬個新單位落成，二手樓價受壓

給讀者的最終建議：

  • 若收入穩定、首期充足（至少30%），現在是近6年最佳上車時機
  • 目標價位宜鎖定在600萬元以下，確保供款比率低於50%
  • 可考慮新界區大型屋苑，議價空間較大且未來鐵路基建利好
  • 預留額外資金作裝修及首年供款緩衝，建議不少於30萬元

數據來源：差餉物業估價署、金管局、美聯物業、中原地產、政府統計處