「新盤供應潮殺到」｜發展商排隊散貨，上車客等跌定先買？
香港樓市下半年迎來新盤供應高峰。繼恒地、新地及長實等龍頭發展商相繼公布推盤計劃後，市場預測未來數月將有超過10,000伙新單位排隊登場。在加息預期未散、樓價升幅有限的背景下，發展商低價散貨的策略，對準買家而言是機會還是陷阱？
新盤排隊登場：供應量創近年新高
根據中原地產及美聯物業的數據，2026年下半年新盤潛在供應量約1.2萬伙，較上半年增加近三成。其中，重點新盤包括：
- 恒地：啟德跑道區新盤「天璽·海」第2期，涉約500伙，主打兩至三房，市場估計呎價約2.1萬至2.4萬元。
- 新地：元朗「The YOHO Hub」第3期，涉約1,100伙，主打中小型單位，目標客群為上車客及小家庭，預計呎價約1.5萬至1.8萬元。
- 長實：油塘「親海駅」第3期，涉約700伙，主打開放式至兩房，預計呎價約1.6萬至1.9萬元。
- 會德豐：將軍澳日出康城第13期，涉約2,500伙，為下半年最大型單一新盤，預計呎價約1.4萬至1.7萬元。
定價策略：低開散貨成主流
發展商推盤策略明顯轉向「低開散貨」。以近期推出的新盤為例，定價普遍較同區二手樓低5%至10%，甚至較一年前同系項目低約一成。
實例分析：
- 元朗「The YOHO Hub」第3期，首批單位折實平均呎價約1.55萬元，較2025年同區新盤低約8%。
- 油塘「親海駅」第3期，首批單位折實平均呎價約1.68萬元，較同區二手樓低約6%。
業內人士分析，發展商低價開盤，主因有三：
- 去庫存壓力：部分發展商手持未售單位數量偏高，需加快資金回籠。
- 加息預期：美國兩年期國債孳息率升至2025年以來新高，市場憂慮聯儲局或再收緊貨幣政策，影響買家入市意欲。
- 競爭加劇：下半年新盤供應量龐大，發展商為搶客，不得不以價換量。
按揭供款實例：上車客每月供款幾多？
以一個實用面積400平方呎的兩房單位為例，假設呎價1.7萬元（即樓價約680萬元），按揭成數七成（即貸款額476萬元），還款期30年，利率4.125%（H按封頂息率）：
- 每月供款：約23,100元
- 壓力測試：月入需達約55,000元
若呎價降至1.5萬元（即樓價約600萬元），其他條件不變：
- 每月供款：約20,400元
- 壓力測試：月入需達約48,500元
上車客需要留意：
- 利率走勢：目前市場預期聯儲局下半年或再加息一次，屆時H按封頂息率或上調至4.375厘，每月供款將增加約1,000元。
- 發展商按揭計劃：部分新盤提供「呼吸Plan」或「二按」計劃，首兩年息率較低，但第三年起息率或急升至6厘以上，風險不容忽視。
買家 vs 賣家：點部署？
對上車客而言：
- 優勢：發展商低價開盤，提供比二手樓更吸引的入場費，且新盤質素較新，設施配套較佳。
- 風險：樓價仍有下行空間，若未來經濟轉差或利率上升，可能出現負資產。
- 策略建議：可考慮以「低價入場」為目標，選購發展商定價較同區二手樓有明顯折讓的項目，並預留足夠資金應對未來加息。若心儀單位價格未達預期，不妨再等一至兩個月，因下半年新盤供應持續，發展商或進一步減價促銷。
對業主/賣家而言：
- 挑戰：新盤低價散貨，將對同區二手樓構成直接壓力，業主或需減價5%至10%才能成功沽出。
- 策略建議：若急需套現，可考慮在發展商開盤前先行減價，避免與新盤正面競爭。若無資金壓力，可選擇暫緩放售，待新盤消化後再部署。
專家觀點
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示：「下半年新盤供應量大，發展商為搶客，定價必然進取。對買家而言，這是一個難得的入市機會，但必須做好風險管理，避免過度借貸。樓價短期內難有大幅反彈，建議上車客以自住為目標，勿抱投機心態。」
美聯物業住宅部行政總裁布少明則認為：「新盤熱潮能否持續，關鍵在於定價是否『貼地』。若發展商繼續以低於二手樓價開盤，將能吸引大量購買力回流一手市場。預期下半年一手成交量可達8,000至10,000宗，較上半年回升。」
延伸閱讀
散戶派 Verdict
香港樓市正處於「供應潮」與「加息預期」的雙重夾擊之中。發展商低價散貨，短期內對上車客有利，但樓價走勢仍需視乎經濟基本面和利率變化。
✅ 適合入市的情況：
- 有穩定收入，壓力測試過關
- 選購發展商定價較二手樓有明顯折讓的項目
- 預留至少6至12個月的供款儲備
❌ 暫緩入市的情況：
- 收入不穩定或負債比率偏高
- 期望短期樓價反彈獲利
- 未能承受利率上升的風險
總括而言，下半年新盤市場「有危有機」，上車客應以自住為目標，量力而為，審慎選擇。樓市最差的時間可能已過去，但反彈仍需時間。