市場快照：商用物業冰火兩重天

今日（5月22日）港股恒生指數報25,683.90點，微升1.17%，市場氣氛有所回暖。然而，香港樓市仍處於調整期，住宅市場未見明顯反彈，商用物業更是面臨結構性挑戰。與此同時，一則來自《南華早報》的消息卻為本地商用物業市場投下了一線曙光——AI熱潮帶動亞太區數據中心投資達116億美元，香港正積極爭取成為區域數據中心樞紐。

這是否意味著，沉寂多時的香港商用物業市場，尤其是甲級寫字樓，有機會迎來新的增長動力？散戶投資者又該如何部署？

核心數據：商用物業市場仍在尋底

要理解數據中心需求對香港商用物業的影響，我們先要掌握當前市場的基本面：

  • 甲級寫字樓空置率：根據差餉物業估價署及主要地產代理數據，截至2026年第一季，香港整體甲級寫字樓空置率仍維持在約12-13%的高位，中環核心區空置率略低，約8-9%，但較疫情前（2019年約3%）仍有顯著差距。
  • 租金走勢：中環甲廈呎租由高峰期回落約30-35%，目前平均每月每平方呎約90-110港元。非核心區如九龍東（觀塘、九龍灣）跌幅更深，部分物業呎租跌穿20港元。
  • 交易量：2026年首季寫字樓買賣成交宗數按年下跌約15%，投資者觀望情緒濃厚。市場普遍認為，「現金為王」（Cash is king）的心態主導，企業及投資者寧可持有現金，也不願冒險入市。

買家／賣家／租客啟示

對寫字樓業主（賣家／放租方）而言

  • 挑戰：傳統金融及專業服務行業對寫字樓需求持續疲弱，企業縮減樓面、採用混合辦公模式已成新常態，空置率短期難以下降。
  • 機會：數據中心營運商及科技企業對高規格、大樓面、高電力承載的物業需求強勁。舊式工廈及部分位置優越的商業大廈，若能被改裝或重建為數據中心，其價值將被重估。

對潛在買家（投資者／用家）而言

  • 挑戰：租金回報率偏低。以中環甲廈為例，目前平均租金回報率僅約2.5-3%，遠低於按揭利率（約4-4.5%），形成「負槓桿」效應。投資者需有較長持貨期準備。
  • 機會：部分發展商願意提供較大議價空間，尤其是非核心區物業，有實力的買家有機會以低於高峰期**30-40%**的價格購入。若物業具備改裝為數據中心的潛力（如層高、樓面負重、電力供應），其升值潛力將遠超一般寫字樓。

對租客（企業用戶）而言

  • 利好：租金處於低位，是**「租戶市場」**。企業有更大議價能力，可要求更長免租期、更佳裝修津貼。有意搬遷至核心區的公司，現在是十年難得一遇的時機。
  • 考慮：數據中心及科技相關企業，香港政府正積極研究提供土地及電力優惠，吸引此類企業落戶，租戶可留意相關政策，鎖定長期穩定租約。

專家觀點：數據中心是「救命草」還是「概念炒作」？

我們綜合了多位業內人士的意見，為讀者拆解數據中心需求對香港商用物業的真正影響。

第一層：需求是真實存在的。 《南華早報》報道指出，亞太區數據中心投資在AI熱潮帶動下，已達116億美元。香港作為國際金融中心，擁有完善的網絡基建、法治環境及低稅制，有條件在數據中心領域扮演「超連接者」（Hyper-connector）角色。香港與內地及東南亞的數據傳輸需求龐大，加上政府已表明會推動北部都會區內的新田科技城作為數據中心據點，長線需求不容忽視。

第二層：並非所有商用物業都能受惠。 傳統甲級寫字樓並非數據中心的首選。數據中心需要極高的電力供應、強大的冷卻系統、嚴格的保安及抗震規格，這些都是一般寫字樓難以滿足的。真正受惠的，可能是以下幾類物業：

  • 高規格工業大廈：樓底高（4.5米以上）、樓面負重大（每平方米1噸以上）、電力供應充足。
  • 位於葵涌、將軍澳、新田等指定數據中心區的用地。
  • 由發展商主動改建的「混合用途」項目：例如部分樓層作傳統寫字樓，另一部分作數據中心或創科用途。

第三層：短期內對整體市場提振有限。 數據中心投資屬於「長線、大額、專業」的投資，並非一般散戶可參與。即使需求增加，對整體甲廈空置率的改善可能只有1-2個百分點的影響。樓市要真正見底回升，仍需視乎整體經濟環境、利率走勢及企業擴張信心。

散戶投資者的實戰建議

對於持有或有意投資香港商用物業的散戶，我們有以下幾點建議：

  1. 不要盲目追「數據中心」概念：坊間一些地產代理或分析員，可能會將任何一宗工廈買賣都包裝成「數據中心概念」。投資者必須親自查核物業的電力容量（建議不少於10MVA）、樓面規格及地契條款，確認其改裝潛力。

  2. 留意北部都會區發展：政府已明確表示新田科技城將預留土地作數據中心及創科用途。雖然相關基建需時5-10年，但長線價值存在。可留意區內具重建潛力的農地或舊工廈。

  3. 計算真實回報：假設一個位於九龍東的工廈單位，實用面積5,000平方呎，成交價約1,500萬港元（呎價約3,000元）。若成功出租作數據中心相關用途，租金回報率可能達4-5%（每月租金約6-7萬港元），比起純寫字樓的2-3%回報有明顯優勢。但必須考慮改裝成本（可能高達每平方呎1,000-2,000元）及審批時間。

  4. 「現金為王」的啟示：《南華早報》報道亦提及，中港企業正大量囤積現金，反映市場不確定性高。散戶投資者應保持審慎，不要因為一個概念而押上所有資金。建議將商用物業投資佔總資產比例控制在**20-30%**以內，並確保有足夠現金流應付未來2-3年的供款。

延伸閱讀

判決：審慎樂觀，聚焦長線

總體評分：★★★☆☆（3/5星）

  • 對短線炒家：不建議。市場仍處於調整期，成交量低，買賣成本高，短線獲利空間極小。
  • 對長線投資者：審慎樂觀。數據中心及創科需求為香港商用物業市場提供了新的增長故事，但這是一個**「慢變」**的過程，可能需要3-5年甚至更長時間才能體現。投資者應以「買資產、等升值」的心態，而非「博概念、賺快錢」。
  • 對自用企業：當前是租用或購入甲級寫字樓的絕佳時機，議價空間大，應把握機會鎖定長期低成本物業。

總結一句：AI數據中心需求是香港商用物業的「新引擎」，但這引擎還未完全啟動。散戶投資者與其追風，不如先做好功課，等待真正的價值浮現。