金價近日再創歷史新高，現貨金價突破每盎司4,091美元，單日升幅0.51%，7日累升2.7%。對於持有實金、金礦股或黃金ETF的港台散戶而言，賬面利潤固然可觀，但一個更現實的問題浮現：金價見頂未？係時候套現換樓，定係繼續揸金等更高位？

本文從樓市數據、金價走勢及按揭成本三大維度，為散戶拆解「金樓輪動」策略。

金價創新高：四大推升因素

截至7月27日中午，現貨金價報4,091.40美元，年初至今累升超過25%。推升金價的四大因素包括：

  1. 中東局勢降溫但未平息：美伊暫緩在霍爾木茲海峽的軍事衝突，油價單日急跌4.5%至85.29美元，但地緣風險溢價仍存，資金持續流入黃金避險。

  2. 聯儲局減息預期升溫：市場普遍預期聯儲局9月啟動減息，美元弱勢有利金價。美匯指數回落至101.5水平，創三個月新低。

  3. 全球央行持續增持：中國人民銀行連續8個月增持黃金儲備，截至6月底達7,280萬盎司，印度、波蘭等新興市場央行亦積極買入。

  4. 散戶避險情緒高漲：恐懼與貪婪指數跌至30（恐懼區域），美股納指ETF 7日累跌4.7%，資金由股市流向黃金。

樓市數據：減息效應浮現

同一時間，香港樓市正處於「減息利好」與「經濟放緩」的角力中。中原城市領先指數（CCL）最新報136.82點，按月微升0.3%，但仍較2021年高位回落約22%。

值得留意的是，銀行減息戰已全面開打。多家銀行將H按封頂息率下調至4厘以下，滙豐銀行更推出「首年定息3.5厘」計劃，為2022年加息周期以來最低水平。

以一個500萬元的住宅單位為例，承造六成按揭（300萬元）、還款期30年：

  • 封頂息4.125厘：每月供款約14,560元
  • 封頂息3.875厘：每月供款約14,100元
  • 每月節省：約460元，全年約5,520元

雖然減幅看似不大，但對於手持大額現金或黃金的散戶而言，按揭成本下降正是入市時機。

黃金 vs 樓市：過去五年的回報對比

資產類別2021年至今回報2026年至今回報
黃金（美元計價）+42%+25%
中原城市領先指數-22%+0.3%
恒生指數-18%+9.2%

數據顯示，過去五年黃金跑贏香港樓市超過60個百分點。但問題是：金價已累積巨大升幅，樓市則處於多年低位，兩者是否出現「輪動」契機？

專家分析：三種情景下的策略

情景一：金價繼續衝刺（機率：35%）

若中東局勢再度惡化，或聯儲局減息幅度超預期，金價有望挑戰4,500美元甚至5,000美元。

策略：暫緩換樓，繼續持有黃金。可考慮將部分黃金ETF轉為實金，降低交易成本。同時留意樓市，若出現恐慌性拋售（如CCL跌穿130點），則可分段吸納。

情景二：金價高位橫行（機率：45%）

市場消化利好因素，金價在3,900至4,200美元區間整固，樓市跟隨經濟溫和復甦。

策略：部分套現，分段入市。可考慮將20%至30%的黃金持倉套現，作為置業首期。以每盎司4,091美元計算，出售100盎司黃金可套現約319萬港元（滙率7.8），足夠支付一個600萬至700萬元單位的四成首期。

情景三：金價大幅回調（機率：20%）

若中美貿易戰緩和或聯儲局暫停減息，金價可能回調至3,500美元水平。

策略：立即鎖定利潤。將50%以上黃金持倉套現，等待金價回調至3,500美元以下再重新建倉。套現資金可先投入高息定期存款（目前12個月定存息約3.5厘至4厘），待樓市進一步明朗化後再決定何時入市。

實戰案例：散戶點樣「金換樓」？

45歲的陳先生持有50盎司黃金條（購入均價1,800美元），現值約204,550美元（約159萬港元）。他看中太古城一個實用面積580平方呎的兩房單位，叫價780萬港元。

換樓方案：

  1. 出售黃金：50盎司×4,091美元=204,550美元≈159萬港元
  2. 首期安排：780萬×40%（首期）=312萬港元
  3. 資金缺口：312萬-159萬=153萬港元（可動用儲蓄或加按現有物業）
  4. 每月供款：780萬×60%（按揭）=468萬港元，按息3.875厘，30年還款，月供約21,980元
  5. 租金回報：太古城同類單位月租約2.6萬至2.8萬元，若自住則節省租金支出

風險提示：金樓輪動的三大陷阱

  1. 金價回調風險：若套現後金價再升，可能錯失更大回報。建議分段出售，不要一次過清倉。

  2. 樓市繼續下跌風險：雖然減息利好，但香港經濟仍受內地放緩影響。若失業率上升，樓價可能再跌5%至10%。

  3. 換樓成本高昂：額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及經紀佣金等，佔樓價約3%至5%。以780萬元單位計，成本約23萬至39萬港元。

延伸閱讀

散戶派觀點

金價創新高與樓市減息，為手持黃金的散戶提供了一個十年難得一遇的資產配置窗口。我們認為：

  • 短期（3個月內）：維持黃金持倉，觀察聯儲局9月議息結果及中東局勢發展
  • 中期（6至12個月）：若金價突破4,200美元，逐步套現20%至30%，投入香港住宅市場
  • 長期（2年以上）：黃金與物業各佔投資組合30%至40%，其餘配置高息債券及現金

最終建議：不要盲目「全金」或「全樓」，而是根據個人年齡、收入及風險承受能力，建立一個平衡的資產組合。對於35歲以下的年輕散戶，可考慮將黃金套現作為置業首期；對於55歲以上的退休人士，則建議保留黃金作為避險資產，樓市投資應以收租物業為主。