金價破頂 vs 樓市橫行：資金流向的關鍵時刻
今日現貨金價報每盎司4,399.70美元，單日升2.33%，30日累計升幅達6.5%，距離30日高位4,400美元僅一步之遙。同一時間，恒生指數報25,668點，30日升9.2%，但本週回落0.7%。港股與黃金雙雙走強，但香港樓市卻未見明顯升溫——這背後反映的，是散戶資金正從傳統磚頭轉向更高流動性的資產類別。
金價升浪的三大驅動力
今次金價升浪並非單一因素驅動。首先，伊朗戰爭的石油衝擊開始緩和，但地緣政治不確定性仍然高企，資金持續流入黃金避險。其次，市場對聯儲局加息預期降溫，美國國債實際收益率受壓，持有黃金的機會成本下降。第三，各國央行持續增持黃金儲備，根據世界黃金協會數據，2026年上半年央行淨買入量已超越去年同期水平。
值得留意的是，白銀升勢更凌厲，單日升3.07%報63.50美元，金銀比進一步收窄至約69倍，反映工業需求與避險需求同時支撐貴金屬板塊。
樓市數據：成交靜、價格穩
對比黃金的強勢，香港樓市明顯處於「乾升」格局。中原城市領先指數（CCL）最新報138.5點，按月微升0.3%，但成交量卻未見配合——6月份土地註冊處數據顯示，整體住宅買賣合約僅4,213宗，按月跌8.2%，按年更跌15.3%。
以港島東龍頭屋苑太古城為例，最新成交呎價約18,500元，較2021年高位22,000元回落近16%。一個實用面積580平方呎的兩房單位，現時成交價約1,070萬元。若以七成按揭、30年還款期、實際按息3.5厘計算，每月供款約33,600元，較兩年前同類單位月供減少約6,000元。
新盤方面，恒地（00012）旗下啟德新盤近日推出首批單位，折實均價約22,800元，對比同區二手盤有約8%溢價，但市場反應僅屬平穩，首日僅售出約三成單位，與去年同期新盤「即日沽清」的盛況不可同日而語。
買家、賣家、租客的三方角力
對準買家而言，現時是「有得揀」的市場。二手業主議價空間擴闊至5%至8%，新盤亦提供不同優惠變相減價。但要注意，金價破頂可能吸引部分原本打算買樓的資金轉投黃金ETF或實金，尤其是年輕投資者對流動性要求較高，未必願意將資金鎖死在磚頭三十年。
對業主／賣家而言，除非急需套現，否則現階段「賣平」的誘因不大。租金回報率持續改善，太古城兩房月租約28,000元，回報率約3.1厘，雖然仍低於按息，但已較兩年前吸引。加上金價上升帶來的財富效應，部分持貨能力強的業主選擇「唔急賣」。
對租客而言，租務市場仍然活躍，但租金升幅已見放緩。中原地產數據顯示，7月份全港私人住宅平均呎租報36.8元，按月僅升0.2%，主要受惠於外籍專才回流帶動的高端租務需求，但一般住宅租金已見頂。
專家觀點：樓市與黃金的「蹺蹺板」效應
資深物業投資者吳先生認為，金價與樓市存在「蹺蹺板」效應：「當金價急升，市場避險情緒高漲，資金傾向流入流動性高的資產。但當金價見頂回落，部分獲利資金會回流樓市『執平貨』。以目前金價走勢來看，短期內樓市難有突破性上升。」
他補充，港島區豪宅市場最能反映資金流向：「山頂、南區的豪宅成交，買家往往同時持有大量黃金或股票。當股市波動加劇，他們會沽出部分股票轉投磚頭；但當金價破頂，他們又會將部分物業套現買金。兩者其實是同一批資金的『換馬』遊戲。」
散戶部署：樓市與黃金的平衡配置
對於持有物業的港台散戶，現階段應如何部署？以下三個方向值得參考：
第一，不要「瞓身」買樓。 以目前按息3.5厘計算，租金回報率僅3.1厘，每月供款仍高於租金收入，屬「負槓桿」狀態。若金價持續上升帶動通脹預期，聯儲局可能重新收緊貨幣政策，屆時按息上升將進一步壓抑樓價。
第二，考慮「磚頭換黃金」的再平衡。 若物業佔總資產比例超過七成，可考慮趁樓價平穩時沽出部分物業，轉投黃金ETF或實金，將資產配置調整至「六成物業、兩成黃金、兩成股票」的較均衡水平。
第三，留意新盤「減價散貨」機會。 下半年多個新盤排隊推出，包括啟德、黃竹坑及北部都會區項目，發展商為求去貨，定價將更貼近二手市場。準買家不妨耐心等候，第四季或出現「執平貨」窗口。
延伸閱讀
結論：樓市「等運到」，黃金「等回調」
金價4,400美元創新高，短期或有獲利回吐壓力，但中長線趨勢仍然向上。反觀香港樓市，在按息高企、成交量低迷的背景下，短期內難見顯著反彈。
對散戶而言，現階段最明智的做法是「兩邊都唔好急」——樓市等第四季新盤減價，黃金等回調至4,200美元附近再分批吸納。與其追漲殺跌，不如做好資產配置，靜待下一個入市時機。
畢竟，無論是磚頭還是黃金，最終目標都是保值增值。在動盪市況中，保持現金流靈活，才是散戶的最佳策略。