金價創新高，樓市資金會「乾塘」嗎？

今日（6月4日）現貨金價報每盎司4,486美元，單日升0.43%，過去一個月僅微跌0.7%，在環球資產劇烈波動中展現出極強的抗跌力。與此同時，恒生指數報25,257點，一個月累跌3.2%，市場避險情緒高漲，恐慌與貪婪指數跌至12的「極度恐懼」水平。

對於香港樓市而言，這股「避險潮」帶來一個關鍵問題：當散戶資金紛紛轉向黃金，樓市是否會出現「失血」效應？我們從數據、歷史規律及最新市場動態，深入拆解箇中玄機。

金樓「蹺蹺板」效應：歷史數據怎麼說？

回顧過去十年，金價與香港樓價並非簡單的「此消彼長」關係。2015至2018年，金價橫行，而中原城市領先指數（CCL）卻累升逾四成，顯示樓市主要受本地低息環境、供應短缺及內地資金流入等基本面驅動。

然而，當市場進入「避險模式」，兩者關係便變得密切。2020年疫情爆發初期，金價由1,500美元急升至2,075美元，同期CCL僅下跌約3%後便迅速反彈。關鍵在於：資金分流效應需要時間發酵，且往往集中影響高價住宅及投資物業市場。

最新市場數據：資金流向的蛛絲馬跡

根據土地註冊處數據，5月份整體住宅買賣合約登記約4,800宗，按月微跌2%，但金額卻下跌約5%，反映平均成交價正在回落。與此同時，金銀業貿易場數據顯示，5月實金及金條交易量按月急升約18%，創近兩年新高。

這組數據暗示：部分原本打算入市的資金，可能已轉向黃金避險。尤其是總價1,000萬港元以上的中型單位，成交宗數按月下跌約8%，跌幅明顯大於整體市場。

發展商定價策略：以價換量成主旋律

面對資金分流壓力，本港主要發展商已有所行動。新鴻基地產（00016）近期推售的元朗新盤，首批均價較同區二手低約5%至8%；長實集團（01113）在屯門的項目更推出「首三年定息按揭」優惠，變相減價吸客。

中原地產亞太區副主席陳永傑表示：「金價急升反映市場避險情緒高漲，發展商若要突圍，必須提供足夠的溢價空間。預期下半年一手市場仍會以『低開』策略為主，二手業主議價空間亦會擴大至3%至5%。」

實例拆解：太古城業主點部署？

港島東龍頭屋苑太古城，5月錄得約18宗成交，按月減少2宗。最新一宗實用面積580平方呎的兩房單位，以約780萬元成交，呎價約13,448元，較年初回落約4%。

以承造七成按揭、還款期30年、利率3.5厘計算，每月供款約24,500元。若業主選擇「沽樓套現」轉投黃金，以780萬元買入金條，按現價每盎司4,486美元計算（約35,000港元），可購入約223盎司黃金。

兩種策略的風險與回報截然不同：

  • 持樓收租：太古城兩房月租約2.2萬元，租金回報率約3.4厘，扣除管理費及差餉後，淨回報約2.8厘。
  • 轉持黃金：無現金流收入，但歷史波幅約15%至20%，潛在升幅取決於地緣政治及美元走勢。

散戶3步應對策略

綜合分析，我們建議散戶按以下三步行動：

第一步：檢視持貨比例 若你持有物業佔總資產逾60%，且屬投資性質，可考慮減持一成至兩成，轉投黃金ETF或實金，平衡風險。目前SPDR金ETF（02840）報約1,820港元，每手10股，入場費約18,200元，適合小額開始。

第二步：留意新盤「筍盤」機會 發展商為追趕業績，下半年推盤步伐勢必加快，尤其在新界西及將軍澳等供應重鎮。散戶可重點留意**「低市價5%以上」**的項目，並比較發展商提供的按揭計劃。

第三步：計算「機會成本」 用以下簡單公式判斷：每月供款 ÷ 同區月租 = 供平過租比率。若比率高於1.2（即供款比租貴逾20%），代表租樓更划算，應暫緩入市；若低於0.9，則可考慮吸納。

專家點睇？兩極觀點並存

看好樓市派： 美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，金價上升對樓市的影響被誇大。「香港樓市始終受剛性需求支撐，尤其400萬至600萬元的上車盤，供應仍然短缺。金價波動只會影響短線投資者，對用家影響有限。」

審慎觀望派： 浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才則提醒：「當避險情緒持續，資金會從風險資產流向避險資產。樓市流動性較差，一旦出現『急套現』情況，價格調整壓力會比黃金更大。」

延伸閱讀

結論：分散配置，勿「All-in」一種資產

金價4,486美元是一個重要的心理關口，但並非樓市「末日信號」。對香港散戶而言，更理性的做法是避免將所有資金重注於單一資產類別。無論是磚頭還是黃金，都有其週期性風險。

短期內，樓市成交量可能受壓，但價格大幅下跌的條件尚未成熟——失業率仍處低位（3.0%）、銀行體系結餘充裕（約450億港元）。散戶應把握「金強樓弱」的窗口期，調整組合至更平衡的狀態，才是長遠致勝之道。