「恒指25,116點徘徊」｜按揭利率見頂回落，樓市轉角市點部署？ | 換樓客 vs 首置客最新入市策略

恒指今日報25,116點，跌1.1%，市場觀望氣氛濃厚。港股表現波動之際，香港樓市卻正醞釀新變化——按揭利率經過一輪調整後趨向穩定，多個藍籌屋苑成交量開始回暖，有代理形容「轉角市」訊號浮現。

樓市現況：成交量回暖但價格分化

根據中原地產最新數據，過去一週十大屋苑成交量錄得輕微回升，其中以新界西及九龍東成交較為活躍。不過，價格走勢呈現明顯分化——港島藍籌屋苑如太古城、康怡花園的呎價仍處於調整期，部分急售盤呎價已跌穿心理關口；反觀新界新晉屋苑如日出康城、天晉的成交價相對企穩。

業內人士指，這種「港島跌、新界穩」的格局，反映市場購買力正由傳統市區流向新發展區。以一個建築面積約500呎的兩房單位計算，太古城目前平均成交價約750萬元，呎價約15,000元；同類單位在日出康城僅需約550萬元，呎價約11,000元，兩者差距明顯。

美國聯儲局去年連番加息後，今年利率走勢趨向穩定。香港銀行同業拆息（HIBOR）近日回落至約3.8厘水平，較年初高位下跌約0.5厘。以現時最常見的H按計劃（H+1.3厘）計算，實際按揭利率約5.1厘，較年初的5.6厘明顯回落。

以一個600萬元的物業、承造六成按揭（即貸款360萬元）、分30年還款計算：

雖然每月節省金額看似不多，但對供樓家庭而言，這代表現金流的實際改善。有銀行近期更推出定息按揭計劃，鎖定兩年利率約4.8厘，較浮息計劃再低0.3厘，吸引部分穩健型買家進場。

樓市轉角之際，換樓客最常面對的困境是「先賣後買」還是「先買後賣」。

先賣後買的好處是資金確定性高，可以清晰計算預算，但風險是賣出後樓價回升，造成「賣平買貴」的困局。以現時市況而言，港島區樓價仍在調整，但新界區已見支持，若換樓目標集中在新界，先賣後買的風險相對可控。

先買後賣則可鎖定心儀單位，但需要面對「一客兩按」的資金壓力。銀行審批時會將兩項按揭的供款一併計算，壓力測試門檻較高。以月入8萬元的家庭為例，若同時承擔兩項按揭，每月總供款不宜超過28,000元，否則難以通過壓力測試。

有地產代理建議，換樓客可考慮「先買後賣」但加入「長成交期」條款，將新單位成交期定於3至6個月後，爭取時間出售現有物業，同時在買賣合約中加入「睇樓權」條款，容許新買家於成交前參觀單位，增加交易彈性。

對於首置客而言，現時市場的議價空間較去年明顯擴大。以藍籌屋苑為例，部分業主願意提供3%至5%的議價空間，較去年的1%至2%顯著增加。

以一個叫價580萬元的兩房單位計算，若能成功議價5%（即29萬元），實際成交價約551萬元。首置客若承造九成按揭，首期約55.1萬元，連同印花稅、律師費及佣金等開支，總入場成本約65萬元。

值得留意的是，現時銀行對首置客的審批態度較去年寬鬆。有按揭中介表示，部分銀行對專業人士及穩定收入人士的按揭成數，可由六成提升至七成，甚至八成，視乎個別情況而定。首置客不妨多比較幾間銀行的方案，或透過按揭中介爭取更優惠條款。

資深物業投資者林先生認為，判斷樓市是否真正轉角，可觀察以下三個指標：

第一，成交量連續三個月回升。 目前只錄得一個月回升，仍需觀察是否屬短暫反彈。

第二，二手業主議價空間收窄。 若業主由願意減價5%縮窄至2%以內，代表市場信心正在恢復。

第三，新盤銷情持續暢旺。 近期多個新盤銷情理想，但需留意是否只屬個別項目受歡迎，還是整體市場氣氛改善。

林先生補充：「現時樓市並非全面回升，而是『分化市』。港島舊樓持續受壓，新界新樓有支持，投資者應按地區及樓齡選擇，不宜一刀切看待。」

香港讀者亦可參考台灣樓市最新發展。台灣近日推出新一輪房市管制措施，包括限制第二套房貸款的最高成數及收緊豪宅貸款條件，導致台北、新北等地成交量明顯回落。

台灣央行數據顯示，今年第二季六都建物買賣移轉棟數按季下跌約8%，其中以台北市跌幅最為顯著。當地地產代理指，政策收緊後，投資客活動明顯減少，自住客議價空間擴大，部分地區議價幅度達8%至10%。

這對香港的啟示是：政策風險是樓市最大不確定因素。雖然香港目前未有類似收緊措施，但若樓價再度急升，政府隨時可能出招調控，投資者不宜過度樂觀。

綜合而言，現時樓市確實出現若干正面訊號——按揭利率回落、成交量回暖、議價空間擴大——但全面轉角仍未確認。

對自住客而言，若找到心儀單位且議價幅度達5%或以上，可考慮入市。以現時利率水平，供款負擔較年初有所減輕，加上租金水平持續高企，「買樓 vs 租樓」的成本差距正在收窄。

對投資者而言，則需更為謹慎。恒指25,116點徘徊反映宏觀經濟仍存在不確定性，樓市全面回升的基礎尚未穩固。建議投資者集中留意新界新發展區的細價單位，這類物業流動性較高，抗跌力亦相對較強。

無論如何，入市前必須做好財務規劃，預留至少6個月的供款儲備，並確保自身工作及收入穩定，才能在樓市波動中立於不敗之地。