「太古城呎價跌穿2萬」｜係時候入市定再等？ | 銀行估價跌足3個月，上車盤劈價潮全面睇

恒指月漲7%之際，樓市卻悄悄轉勢。 本刊綜合市場最新數據，港島龍頭屋苑太古城近日錄得低於2萬元呎價成交，較去年高位回落超過一成。與此同時，多家銀行對熱門屋苑的網上估價連跌三個月，意味住銀行本身都認為樓價未見底。

股市升、樓市跌，資金流向出現罕見分歧。對於一班等緊上車嘅香港散戶，呢個可能係近年最關鍵嘅入市決策時刻。

太古城實呎1.9萬成交 重返2024年水平

市場消息指，太古城一個中層兩房單位，實用面積約580平方呎，近日以約1,120萬元易手，折合實用呎價約19,310元，跌穿市場心理關口2萬元。對比同類單位今年初成交價約1,250萬元，短短七個月帳面蒸發超過130萬元。

值得留意嘅係，呢宗成交唔係低層、唔係「事故單位」，而係正常中高層望內園景單位，反映唔係個別業主急走貨，而係整體市場購買力確實喺度萎縮。

代理行數據顯示，太古城本月至今錄得約8宗成交，較上月同期減少兩成。 業主議價空間由月初嘅3%擴闊至5%至8%，部分心急放盤嘅業主甚至願意接受一成以上嘅還價。

銀行估價連跌三個月 樓市未見底訊號

樓市調整期，銀行估價往往係最誠實嘅指標。本刊翻查多家主要銀行對太古城、康怡花園、黃埔花園等十大藍籌屋苑嘅網上估價，發現過去三個月估價全面下調，累積跌幅介乎4%至7%，遠超同期中原城市領先指數（CCL）約2%嘅跌幅。

銀行估價跑輸市價，對準買家而言有兩個直接影響：

第一，按揭成數縮水。 以一個800萬嘅單位為例，如果銀行估價只有760萬，銀行只會按760萬嚟計按揭。假設做六成按揭，原本預算借480萬，而家只能借456萬，差額24萬要自己抬錢出嚟。

第二，壓力測試門檻提高。 估價跌，貸款額少咗，但每月供款佔收入比率嘅計算基準冇變。對一啲收入啱啱過壓力測試嘅買家，銀行估價下調可能直接令到按揭申請唔到。

上車盤劈價潮蔓延 新界西最傷

港島屋苑嘅調整只係冰山一角。本刊綜合各區代理數據，新界西上車盤嘅劈價幅度最為顯著：

  • 天水圍嘉湖山莊： 三房單位最新成交呎價約8,800元，較年初回落約9%。一個實用630呎嘅三房戶，叫價由650萬降至598萬成交。
  • 沙田第一城： 兩房戶成交呎價約13,500元，重返2024年年中水平。近期錄得一宗實用304呎單位以410萬成交，低銀行估價約6%。
  • 將軍澳日出康城： 新盤貨尾減價促銷，帶動二手業主跟隨劈價。首都一個兩房單位以720萬成交，較同類單位三個月前平約50萬。

值得留意嘅係，呢一輪劈價潮集中喺上車盤，而唔係豪宅。 中原地產數據顯示，港島南區及山頂嘅豪宅成交呎價仍然企穩，部分特色單位甚至錄得高價成交。呢種「兩極化」局面，反映而家入市嘅買家以用家為主，投資者仍然觀望。

散戶實戰：而家上車，每月供幾多？

講完數據，同大家計一條實際數。假設你係首置客，目標係沙田第一城一個304呎兩房戶，成交價410萬元：

  • 首期（四成）： 164萬元（連同印花稅、律師費及佣金，預算約175萬元）
  • 按揭金額： 246萬元
  • 還款期： 30年
  • 利率： 假設H按實際利率3.5%

每月供款約11,000元。 以壓力測試要求（利率加2厘至5.5厘）計算，月入需要約25,000元先過到銀行審批。

如果選擇太古城580呎兩房單位，成交價1,120萬元：

  • 首期（四成）： 448萬元
  • 按揭金額： 672萬元
  • 每月供款： 約30,200元
  • 壓力測試最低月入： 約68,000元

睇得出，即使樓價回落，香港嘅上車門檻仍然唔低。但同2021年高位相比，同一筆預算而家可以買大兩至三成面積嘅單位。

專家觀點：樓市調整未完 但「撈底」時機漸近

本刊訪問咗兩位業內人士，對後市有唔同睇法：

「而家仲未係入市時候。」 一位不願具名嘅銀行按揭部主管表示，銀行估價未止跌，反映前線估價師認為樓價仲有下行空間。「我哋內部模型顯示，如果美國聯儲局年底前再減息一次，本地拆息跟隨回落，樓價先有機會喺第四季企穩。」

「對自住買家嚟講，而家嘅價錢已經有吸引力。」 中原地產一名資深區域經理則持相反意見。佢指出，太古城呎價跌穿2萬元，係2024年以來首次，而呢個價位喺歷史上都係支持位。「你唔可能買到最平，但如果你打算住十年以上，而家入市嘅風險其實可控。」

本刊綜合判斷： 樓市調整嘅主因係高息環境持續，而唔係經濟基本面轉差。恒指月漲7%、金價創新高，反映市場資金仍然充裕，只係暫時唔願意入樓市。一旦減息訊號明確，資金回流樓市嘅速度可以好快。

三個實戰貼士：等跌市嘅散戶可以點部署？

貼士一：準備好「估價落差」資金。 銀行估價保守係新常態，預算買樓資金時，預留多5%至8%應付估價不足。

貼士二：留意新盤貨尾。 發展商面對年度業績壓力，第四季通常會加大優惠力度。近期多個新盤推出「先住後付」、「二按免息」等計劃，對首期緊張嘅買家係一個選項。

貼士三：唔好忽略租務回報。 而家部分上車盤嘅租金回報已回升至3%以上，扣除管理費及差餉後，實際回報約2.5%。雖然唔算高，但至少可以「以租養供」，減輕持貨壓力。

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總結：樓市唔係「爆煲」，係「擠泡沫」

香港樓市正經歷一場健康嘅調整。太古城呎價跌穿2萬、銀行估價連跌三個月、上車盤劈價潮蔓延——呢啲都係市場回歸理性嘅訊號，而唔係災難嘅開始。

對於自住買家，如果財務狀況穩健、預算充足，而家確實可以開始睇樓、還價。但切記留一手，唔好盡賭。對於投資者，不妨等多一兩個月，觀察美國減息路徑明朗化之後再作決定。

樓市最差嘅時候，往往就係最佳嘅時候。但「最佳」唔等於「而家」，而係「準備好嘅時候」。

免責聲明：以上內容僅供參考，不構成任何投資建議。樓市投資涉及風險，價格可升可跌，讀者應自行評估及諮詢專業意見。