新盤賣贏二手樓 樓市兩極化加劇

香港樓市出現明顯分化。據SCMP Business報道，新盤銷情遠超二手樓，發展商以貼市價、高佣金及靈活付款計劃搶客，令二手業主陷入捱價困境。對散戶而言，這不單是樓市新聞，更牽動地產股、收租股以至銀行按揭業務的投資邏輯。

同一日，港股表現回勇。恒生指數報24,211.35點，單日升1.79%，惟過去7日仍跌1.6%、30日累跌4.2%，反映反彈屬技術性修復多於趨勢逆轉。市場氣氛指標Fear & Greed Index報61，處於「貪婪」區間，意味資金願意冒險，但未到極端亢奮。

三大關鍵數據 拆解今日市況

一、油價抽升。 中東機場遇導彈襲擊後，油價向上，WTI原油報92.56美元一桶，升0.77%。FT Markets報道，多家能源企業高層臨時取消出席利雅得能源大會，反映地緣風險升溫。油價高企對航空股、航運股構成成本壓力，但利好石油石化板塊。

二、大行業績期開鑼。 Bloomberg Markets指出，大型銀行即將公布業績，為本輪業績期揭開序幕。市場關注淨息差、信貸減值撥備及投行業務收入三大範疇。同時，美國債券交易員正等待CPI數據及聯儲局官員講話，以判斷利率路徑。早前債市拋售，或意味全球央行加息空間收窄。

三、美股靠穩。 S&P 500 ETF報778.57，升0.6%，30日累升2.7%；Nasdaq ETF報751.27，升0.49%，30日累升6%。科技股業績同樣是對沖基金焦點，尤其是分散交易（dispersion trade）倉位密集，個股業績波動或引發連鎖反應。

對港台散戶的實際影響

樓市層面： 新盤搶客意味發展商去貨意欲強，短期對地產股收入有支持，但二手樓價受壓，持有收租物業的散戶要留意租金回報能否守住。若讀者正考慮上車，新盤的付款計劃雖吸引，惟要計清印花稅、按保及未來加息風險。

股市層面： 恒指反彈但月線仍跌，屬「熊市反彈」格局。美元兌離岸人民幣報6.69，跌0.14%，人民幣偏強對中資股估值略為有利。惟油價上升會推高內地及香港的通脹壓力，限制央行寬鬆空間。

外匯與商品： 黃金報4,210.40美元一盎司，微跌0.14%，30日累跌4.5%，避險需求未見急升；白銀報61.21美元，升0.27%。貴金屬橫行，反映市場暫未視地緣衝突為系統性風險。

散戶三步執倉思路

  1. 業績期前減倉高Beta股。 大行及科技股業績公布前，波動勢必加劇，倉位過重的散戶宜先鎖定部分利潤。
  2. 油價敏感股分清受惠與受損。 石油股可短線受惠，航空、航運股則要提防成本壓力，不宜盲目追入。
  3. 樓市相關持倉要分新舊。 發展商股短線有去貨支持，收租股則要觀察租金走勢，勿一概而論。

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結語

今日三大訊號——新盤搶客、大行業績、油價抽升——交織出一個「局部樂觀、整體審慎」的市況。恒指24,211點的反彈值得留意，但月線仍跌4.2%，散戶宜以業績數據為錨，逐步調整持倉，而非單靠一日升幅追貨。業績期往往是最佳「驗證真身」的時機，誰的基本面扎實，很快見真章。