「AI狂潮帶動樓市？」｜恒指月漲9%背後的置業部署 | 新盤定二手點揀好？

股市升，樓市跟住升？

恒生指數過去一個月累積上升約9%，本周報25,668點，雖然較上周輕微回落0.7%，但整體走勢仍然強勁。市場情緒高漲，加上AI相關股份成為資金追捧對象，不少投資者開始問：股市賺到錢，係咪應該順勢入市買樓？

翻查歷史數據，港股與樓市確實存在一定關聯性。當股市持續向好，投資者財富效應增加，部分資金會流向物業市場，帶動成交上升。不過，今次AI熱潮能否真正轉化為樓市購買力，仍然存在不少變數。

近期多個新盤項目相繼推出，發展商明顯加快推盤步伐。以恒地（00012）為例，旗下多個市區重建項目陸續登場，主打中小型單位，入場費相對親民，明顯針對首置客群。

新世界發展（00017）及會德豐地產亦不甘示弱，分別在啟德及將軍澳推出新一期單位。市場消息指，部分項目首日銷售反應理想，尤其是一房及兩房單位，呎價介乎18,000至22,000元水平，較去年高峰期回落約5%至8%。

值得留意的是，發展商近期推盤策略傾向「求量不求價」，普遍提供多種付款優惠，包括「先住後付」及「高成數按揭」等計劃，變相降低入市門檻。對於資金有限的首置客而言，確實有一定吸引力。

相較新盤市場的熱鬧，二手市場表現較為平穩。以港島東龍頭屋苑太古城為例，近期成交呎價普遍徘徊在18,000至20,000元水平，個別低層單位更曾跌穿18,000元關口，較2021年高峰期回落超過兩成。

中原城市領先指數（CCL）最新報約138點，按月微跌0.3%，按年則下跌約4%。數字反映整體樓價仍處於調整期，但跌幅已經明顯收窄，有跡象顯示樓價正在尋底。

代理行數據顯示，過去一個月十大屋苑週末成交維持在8至12宗水平，雖然未算活躍，但已較今年初每周僅3至5宗明顯改善。其中，沙田第一城及美孚新邨等上車盤查詢量增加，不少準買家趁業主願意議價的時機出動「睇樓」。

對於準買家而言，現時市場確實出現一些利好因素。首先，樓價已從高位回落兩至三成，部分屋苑呎價重回2018至2019年水平，估值相對合理。其次，銀行按揭取態轉趨積極，多家大行提供現金回贈及低息優惠，實際按息約3.5厘水平。

以一個500平方呎的兩房單位計算，假設呎價19,000元，樓價約950萬元。若承造七成按揭，貸款額約665萬元，分30年還款，以3.5厘按息計算，每月供款約29,800元。若家庭月入達7.5萬元，供款佔入息比率約四成，仍在銀行壓力測試範圍內。

不過，賣家方面則面對較大壓力。部分於2021年高價入市的業主，現時帳面已錄得兩至三成虧損。若加上各項交易成本，實際蝕讓幅度可能更深。市場估計，短期內「蝕讓盤」數量仍會增加，尤其是早年購入新盤的投資者，可能選擇止蝕離場。

資深物業分析師陳先生認為，樓市最壞時刻可能已經過去。「從數據睇，樓價跌幅已由去年高峰期的每月1%至2%，收窄至近月的0.3%左右，反映拋售壓力正在減弱。加上股市好轉帶動財富效應，下半年樓市有機會逐步企穩。」

不過，陳先生提醒，樓市復蘇不會一蹴而就。「而家嘅情況似2003年沙士後嘅橫行期，樓價需要時間消化庫存，先會迎來下一輪升浪。準買家可以趁而家議價空間大嘅時候入市，但要有心理準備持有三至五年。」

另一邊廂，中文大學經濟學系副教授李博士則持較審慎態度。「AI熱潮主要利好科技股，對實體經濟嘅傳導需時。加上美國息口仍未明朗，若通脹反彈導致加息預期升溫，本地樓市可能再次受壓。」

租務市場方面，近期出現一個有趣現象。隨著香港重新開放邊境，加上低稅制優勢，部分外籍專才及內地人才選擇回流香港工作，帶動中高檔住宅租務需求。

以中半山及跑馬地為例，月租5萬元以上的租盤查詢量按月增加約兩成。部分跨國企業高層更願意預付一年租金，以爭取心儀單位。不過，一般中小型住宅租金則相對平穩，回報率維持在2.5%至3%水平。

綜合市場情況，散戶派建議三類準買家採取不同策略：

首置客： 可以趁新盤優惠多、二手議價空間大的時機入市。優先考慮交通配套成熟、校網優良的屋苑，即使短期樓價波動，長遠仍有保值能力。建議預留至少三成首期，避免過度借貸。

換樓客： 現時「先賣後買」或「先買後賣」均有操作空間。若手持物業已升值，可以考慮趁高位沽出，再購入質素較佳的單位。但要留意換樓涉及的額外印花稅及代理佣金，計算清楚先好行動。

投資者： 現時住宅租金回報率仍然偏低，扣除管理費及差餉後，淨回報僅約2%至2.5%。若追求穩定現金流，可以考慮工商舖物業，回報率普遍有3.5%至4.5%。但流動性較低，需要較長持有期。

股市向好確實為樓市帶來正面訊號，但兩者並非必然同步。恒指一個月升9%，唔代表樓價會跟住升9%。準買家應該根據自身財務狀況及實際需要，決定是否入市。

若你係自住用家，而家嘅市場環境確實提供唔錯嘅選擇。若你係投資者，就要計清楚租金回報及持有成本，唔好單純因為「股市升就覺得樓市都會升」而衝動入市。

樓市係長線投資，唔係短線炒賣。量力而為，先係最穩陣嘅部署。